La rentabilidad por alquiler se dispara

Una de cada dos personas que acceden a una vivienda en España ya se decanta por el alquiler este año y las rentas se encarecen a un ritmo de vértigo, muy superior a la subida de los precios de venta. La fuerte demanda de viviendas eleva la rentabilidad de la inversión inmobiliaria en el extrarradio de las grandes ciudades.

El Banco de España, con un perfil más conservador que otros organismos y que actualiza la cifra con el IPC de alquileres, calcula que si a la rentabilidad bruta media anual se le suman las plusvalías a 12 meses (si no se le suman, es de 4,2%), resulta que adquirir una vivienda para alquiler renta un 11,4% (hace un año era del 8,8%). Esta tasa dista enormemente de las tasas que ofrecen los bonos del Estado a 10 años (1,6%). Y es la alta rentabilidad por alquiler de oficinas, locales, garajes y viviendas por lo que están aumentando los inversores.

Según el estudio publicado por Idealista en Abril relativo al primer trimestre de 2018, el local comercial se mantiene como la inversión inmobiliaria más rentable (8,9%). Las oficinas ofrecen un rendimiento del 8%. Los garajes son el producto en el que menos ha aumentado la rentabilidad durante este año (del 5,4% del primer trimestre de 2017 al 5,6% actual).

Por territorio

Entre las capitales españolas, Las Palmas de Gran Canaria es la más rentable para comprar una casa y ponerla en alquiler (con un 8,1% bruto anual). Le siguen Santa Cruz de Tenerife (7,4%) y Lleida (7,3%).

En cuanto a locales comerciales el mayor retorno se obtiene en Zaragoza (10,6%), seguido de Pontevedra (9,7%) y Córdoba (9,3%).

Por su parte, las oficinas de Santa Cruz de Tenerife son las más rentables (7,9%). A la zaga se encuentran Málaga (7,5%) y Zaragoza (7,3%).

Aviso de Hacienda a los arrendadores de pisos del pago del IRPF.

Hacienda ha ingresado 14.792 millones en la lucha contra el fraude en 2017, un 0,6% menos que en 2016. En la campaña de aviso de alquileres se han recaudado 522 millones.

La Agencia Española de Administración Tributaria (AEAT) ha enviado 136.000 avisos de datos fiscales a los contribuyentes sobre los que tenía sospechas de que eran presuntos arrendadores que debían declarar por el Impuesto sobre las Rentas de las Personas Físicas (IRPF) por las rentas obtenidas en 2016. Estos arrendamientos incluyen tanto a personas físicas como a los alquileres en Airbnb (plataforma on line de alquiler turístico) y otras plataformas de economía colaborativa.

Así lo ha avanzado este mes de Marzo la AEAT quien, a raíz de estas llamadas de atención, ha manifestado que la recaudación se incrementó hasta los 522 millones de euros, lo que representa un incremento del 40,5% sobre la Renta de 2014, primera declaración realizada tras la desaparición de las deducciones de alquiler a favor de los arrendadores y los beneficios que obtenían los arrendatarios.

La AEAT ha ingresado 14.792 millones de euros en la lucha contra el fraude en 2017, un 0,6% menos. La AEAT no ha conseguido superar la cifra de 2016, de 14.883 millones, pero se ha acercado mucho, y ha logrado la tercera recaudación más elevada de su historia, tras 2016 y el montante récord de 15.664 millones de 2015, que la Agencia atribuye a unas actas excepcionales que se liquidaron a grandes empresas.

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Con la recuperación económica, aumentan los caseros en España

Aunque en España no hay un registro público exacto para conocer el número de caseros existentes, de manera aproximada puede calcularse a través de los contribuyentes que declaran obtener ingresos procedentes del capital inmobiliario al tiempo de confeccionar su IRPF.

Fuentes de Hacienda explican que han de tomarse en cuenta los ingresos que no constituyen actividad económica, porque en dicho apartado se incluyen o bien aquellas empresas que poseen más de un inmueble en arrendamiento o bien aquellos particulares con más de una casa en alquiler que decidieron constituirse en empresa.

Así, en el 2008, momento en que se inició la crisis, según la Agencia Tributaria, un total de 1.643.284 contribuyentes declaró percibir ingresos del capital inmobiliario. Por el contrario, con datos relativos al ejercicio fiscal de 2015, último ejercicio cerrado con datos disponibles, sobre un total de 19,3millones de declarantes, 2.237.463 obtuvo ingresos por el capital inmobiliario. Y todo apunta a que en 2016 y 2107 habrá aumentado.

El motivo de este aumento de los arrendadores trae su causa en la propia crisis. Cuando estalló la burbuja inmobiliaria y se inició la recesión, muchos propietarios tuvieron que poner su casa en alquiler para poder obtener ingresos mientras llegaba el momento de la venta y poder saldar sus deudas. Esos mismos propietarios a su vez también se vieron obligados a irse a vivir a otro inmueble, ya fuera de alquiler o a regresar a casa de sus familiares, convirtiéndose a la vez en propietarios e inquilinos.

Con la recuperación económica, la mejora del empleo y la reapertura del grifo de la financiación, la inversión en vivienda volvió a ser atractiva. De hecho, la alta rentabilidad bruta que ofrecen los arrendamientos frente a otros activos (desde 2015, las rentas por alquiler acumulan tres años consecutivos de repunte) explica también en gran medida el aumento del número de arrendadores, resultando previsible los aumentos de número de los arrendadores y del precio de las rentas para la campaña del IRPF del ejercicio 2017. 

Fuerte encarecimiento del mercado inmobiliario del alquiler

Según los datos de los principales portales inmobiliarios, el aumento de los precios de los pisos de alquiler ha vivido una tregua en el mes de Julio. A pesar de esta tregua, en comparación anual, los precios están subiendo con fuerza y quien lidera esta euforia es la Comunidad Autónoma de Cataluña, seguida de Las Canarias, Madrid y Las Baleares.

Desde el 2014, el incremento que acumula el precio del alquiler en Cataluña es de un 42,1%. Al 2014, el mercado abandonó los números rojos que acumulaba desde el inicio de la crisis económica y desde entonces hasta el cierre de 2017 ya ha recuperado con creces aquello que había perdido entre el 2008 y el 2013 (un 36,6%).

En todo caso, después de las fuertes subidas de los últimos años, Cataluña ha aminorado la velocidad, y el 2017 frenó respecto del aumento del 14,6% registrado en el ejercicio anterior. Cataluña inició el cambio de tendencia un año antes de que el conjunto del Estado, donde el precio del arrendamiento todavía cerró en negativo al 2014. Actualmente, Cataluña avanza hacia la estabilización, con una escalada que se va frenando, mientras que al Estado se mantiene el ritmo al alza.

Diferentes estudios y expertos ya han mostrado el convencimiento que los precios han tocado techo y que ahora la tendencia será a una estabilización. En todo caso, los fuertes incrementos de precios anotados en los últimos años han situado el precio del alquiler por metro cuadrado en niveles mucho por encima del que se pagaba durante los años del boom inmobiliario.

En el caso de Barcelona capital, este hecho todavía es más palmario: en el 2006, el precio del arrendamiento medio fue de 13,41 euros por metro cuadrado; en cambio, en el 2017, el precio ha sido de 15,58 euros. La presión de Barcelona, donde la acción de los inversores y el turismo han actuado con fuerza, explica en buena parte la evolución de los alquileres en el conjunto de Cataluña, donde los 12,39 euros por metro cuadrado del año pasado superan también los 11,74 euros del 2016.

Advertencia fiscal en materia de arrendamientos

Las personas que el año pasado realizaron anuncios en diferentes medios publicitarios, incluso por internet a través de portales inmobiliarios, para arrendar una vivienda se ha convertido en objetivo de Hacienda para la campaña de la Renta del ejercicio 2015, iniciada el pasado 6 de Abril.

Es la primera vez que los borradores del IRPF recogen un aviso para los arrendadores a fin de que  incluyan estas rentas. A su vez, Hacienda, además de recordar a los contribuyentes que las rentas percibidas por alquiler deben incluirlas en su declaración, también les recuerda que se ha de declarar cualquier tipo de renta por la que tributar y no conste en los datos fiscales.


Hacienda ha rastreado las páginas web de anuncios de pisos en busca de dinero no declarado (en particular, los alquileres de viviendas de verano y apartamentos vacacionales que precisamente son fáciles de controlar por publicitarse en las redes sociales) para analizar e incorporar a su base de datos todos los anuncios y así controlar los alquileres no declarados.

La Agencia Tributaria tiene la posibilidad de conocer esos datos, bien a través del arrendatario (quien debe incluir en su declaración su domicilio fiscal), bien mediante el cruce de información de consumos de suministros (agua, luz, gas, … a los que Hacienda tiene acceso a través de las facturas que le puedan suministrar las compañías pertinentes) o bien a través de los Ayuntamientos (si el contrato se ha depositado por razones de fianza).

Por último, decir que Hacienda también avisa al contribuyente que éste debe incluir en su declaración cualquier renta por la que deba tributar y no conste en los datos fiscales de los que actualmente pudiera disponer el Fisco obtenidos con el cruce de información por internet (por ejemplo, un profesor  que da clases particulares y se publicita como tal a través de internet).

El objetivo es que se declare de forma voluntaria las rentas de pisos así como otras rentas por las cuales se haya de tributar.

Subida generalizada en Cataluña en los precios de alquiler

Según se desprende del último informe de precios elaborado por el portal inmobiliario Idealista, los precios del alquiler subieron en las provincias de Barcelona, Tarragona y Girona; descendiendo, por el contrario, en la provincia de Lleida.

En el caso de Barcelona, el precio del alquiler vuelve a máximos históricos. Todos los barrios registraron aumentos de precios respecto a los de hace un año. El precio por metro cuadrado que se pagó en la ciudad condal en el mes de Diciembre alcanzó los 15,3 euros, lo que su poso un incremento anual y trimestral del 23% y 2,3% respectivamente.

A nivel provincial, los precios de Barcelona crecieron un 20,8% en el último año, hasta los 12,4 euros por metro cuadrado, siendo la mayor subida en Castelldefels y la mayor caída en Manresa.

En la provincia de Tarragona subieron los precios del alquiler un 10,7% hasta los 6,4 euros por metro cuadrado al mes. La capital de provincia experimentó el mayor aumento junto a Calafell.

En la provincia de Girona también crecieron los precios de arrendamiento con un 4,8% hasta los 6,9 euros por metro cuadrado al mes. Figueres fue la ciudad que  mayor subida registró con un 5,3% hasta los 6,1 euros.

 

Lleida fue la única provincia que registró una caída en los precios del alquiler, con un 0,5% hasta los 5,1 euros y un 1,6% hasta los 5,4 euros en la capital.

Conclusión

Del informe se concluye que en algunas áreas geográficas la demanda no termina de despegar, obligando a los propietarios a reducir los precios, y en otras se producen aumentos considerables, siendo la creación y distribución del empleo clave para entender el mercado de alquiler.

¿Quién asume el coste de las obras en una vivienda de alquiler? (II/II)

Para poder determinar quién asume el coste de las obras en una vivienda de alquiler, debe, en primer lugar, diferenciarse entre las obras de conservación de la vivienda y las obras de mejora.

En el blog publicado el pasado día 5 de Junio, se dieron unas pinceladas de las primeras, es decir, de las obras de conservación. En el artículo de hoy, se hablará de las segundas, o sea, de las obras de mejoras.

Tal y como avanzamos, las obras de mejora son aquéllas que no son estrictamente necesarias para la habitabilidad de la vivienda, sino que van dirigidas a mejorar las características de la misma  o bien se deben realizar porque así lo ha acordado la comunidad de propietarios.

El inquilino deberá soportar la ejecución de las mismas, siempre que no se puedan posponer a la finalización del contrato. En este supuesto, el propietario está obligado a notificar con tres meses de antelación al inquilino la realización de las obras, su naturaleza, su comienzo, su duración y el coste previsible. Desde que se le notifiquen las obras, el arrendatario tiene el plazo de un mes para poder desistir del contrato, siempre que las obras afecten seriamente la habitabilidad de la vivienda. A su vez, el arrendatario tendrá derecho a la reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado así como a recibir una indemnización por los gastos que ha tenido que sufragar.

Por su parte, el artículo 23 de la LAU establece que el inquilino no podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda. Así pues, el inquilino tan sólo puede realizar cualquier tipo de obra menor que se requiera para la conservación o mejora de la vivienda, sin embargo, cuando las obras afecten a la configuración de la vivienda o a la estabilidad de la misma, necesitará la autorización expresa de la propiedad (por ejemplo, tirar un tabique). Para el supuesto de que las realice sin consentimiento, el propietario podrá obligar a que una vez finalizado el contrato, reponga la vivienda a su estado anterior.

Como conclusión, decir que la regulación en la LAU de esta materia es muy breve y genérica, lo que conlleva un alto grado de conflictividad entre las partes interesadas, obligándolas a acudir o bien a los juzgados o bien al arbitraje.

 

¿Quién asume el coste de las obras en una vivienda de alquiler? (I/II)

Las obras de la vivienda deben venir contempladas en el contrato de arrendamiento. A falta de regulación contractual o de acuerdo, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, supletoriamente, el Código Civil regulan ciertos aspectos que se deben tener en cuenta a la hora de firmar o redactar un contrato de alquiler de vivienda.

En primer lugar, se debe distinguir entre obras de conservación de la vivienda y obras de mejora.

Las obras de conservación son todas aquellas reparaciones que son necesarias para que la vivienda quede conservada en condiciones de habitabilidad. Las obras de mejora son aquéllas que no son estrictamente necesarias para la habitabilidad de la vivienda, sino que van dirigidas a mejorar las características de la misma  o bien se deben realizar porque así lo ha acordado la comunidad de propietarios (por ejemplo: rehabilitación de fachadas). Tanto en un supuesto como en otro, el inquilino deberá soportar la ejecución de las mismas, siempre que no se puedan posponer a la finalización del contrato. 

El artículo 21 de la LAU establece que el propietario es quien está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda y que la misma sea habitable y pueda ser usada libremente por el inquilino (verbigracia: rotura de una tubería privativa).
Si el deterioro de un elemento de la vivienda es atribuible al inquilino por mal uso o negligencia, se exime al propietario de cualquier responsabilidad, siendo el inquilino el que deberá efectuar la reparación. Aquí se plantea un problema de prueba: ¿ha sido el inquilino quién ha efectuado un mal uso o no? Es por ello que el Código Civil establece que siempre será el inquilino el que deberá correr con la carga de la prueba y acreditar que los daños no se han producido por su culpa o negligencia.

Si el deterioro es por el simple uso y el paso del tiempo, la ley indica que las pequeñas reparaciones deben ir a cargo del arrendatario. De todas maneras, esta cuestión conlleva también muchos conflictos interpretativos ya que la redacción del artículo es breve y genérica, por lo que se tendrá que acudir caso por caso para su solución.

En días posteriores, se hablará de las obras de mejora, es decir, las obras que van orientadas a mejorar la habitabilidad de la vivienda.  

¿Qué podemos hacer para alquilar con mayor seguridad?

Alquilar una vivienda vacía tiene numerosas ventajas, aunque son muchos los propietarios quienes, por motivos de índole diversa (riesgo de impago de renta, miedo de daños en el inmueble, …), deciden no arrendarla. ¿Qué hacer…?

Para minimizar esos motivos y poder sacar el máximo provecho a la vivienda a alquilar, los propietarios cuentan con una serie de medidas preventivas que, aunque no garantizan la total desaparición de esos riesgos, ayudan a reducirlos. Algunas de estas medidas son:

1. conocer la solvencia del inquilino haciendo una cuidadosa selección del mismo

Para ello, se le puede pedir sus nóminas y contrato de trabajo. También existen diferentes registros de morosos donde averiguar si el potencial arrendatario ha tenido ya incidencias de pago con anterioridad. Si es así, se le puede solicitar otro tipo de garantías (punto 2) o incluso rechazar al inquilino. Al manejarse datos personales y económicos del futuro inquilino, consideramos que es mejor que este punto se gestione a través de un profesional inmobiliario y no directamente entre el arrendador y el arrendatario

2. pedir garantías adicionales

La ley permite que se establezca, además del pago de la fianza (que cubre posibles desperfectos en la vivienda provocados por el inquilino al final del contrato), cualquier tipo de garantía del cumplimiento de las obligaciones de pago de manera adicional en el momento de firmar el contrato, como por ejemplo, el pago de una o dos mensualidades extra.

3. exigir avales

Para el caso en que el inquilino impague la renta, el avalista (tercero que garantiza, en este supuesto, el pago del alquiler) vendrá obligado a sufragar la renta o rentas debidas como si fuera/n propia/s. Los avales a exigir pueden ser personales o bancarios.

4. contratación de seguros de impago o desperfectos

Se trata de cubrir los impagos o desperfectos ocasionados por el inquilino en la vivienda. Diferentes compañías ofrecen pólizas de seguros con un amplio abanico de coberturas: impago de rentas, daños en la vivienda, etc. El coste de la póliza dependerá del tipo de cobertura elegida.

Con la aplicación de estas medidas, pueden evitarse muchos quebraderos de cabeza y fomentar el mercado de alquiler.

 

 

 

El fin del alquiler de renta antigua

El pasado 1 de Enero de 2015 finalizaban los arrendamientos conocidos como renta antigua de locales comerciales celebrados entre persona jurídica y persona física antes de 1985.

 

Legislación:

En España, las tres leyes que afectan al asunto de referencia son:

1.- Ley deArrendamientos Urbanos (LAU), de fecha de 24 de Diciembre de 1964, bajo la que se celebraron los alquileres llamados de “renta antigua”. Esta ley obligaba a aplicar en beneficio del arrendatario del local de negocio la prórroga forzosa del contrato.

2.- El Decreto Ley2/1985, de 30 de Abril, o más conocido por el llamado “Decreto Boyer”, que eliminó la prórroga forzosa dejándose de celebrar desde ese momento arrendamientos de renta antigua.

3.- La Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de  Arrendamientos Urbanos estableció un régimen transitorio con las reglas de extinción de dichos alquileres de renta antigua, es decir, los anteriores al “Decreto Boyer” de 20 años. Por tanto, desde el 1 de Enero de 2015, estos contratos se han quedado sin efecto.  Este régimen transitorio está fijado concretamente en la Disposición Adicional 3ª de la Ley 29/1994.

 

Acuerdos entre propietarios e inquilinos:

Ante la desaparición de estos contratos, en los últimos años, arrendadores e inquilinos se han ido poniendo en muchos casos de acuerdo para evitar un conflicto perjudicial para ambas partes:

• con respecto al arrendador, el conflicto vendría motivado por los derechos que protegen al arrendatario consistentes en el derecho a una indemnización o en el derecho preferente (tanteo) para continuar en el local arrendado; y,
• con respecto al arrendatario, por el aumento considerable que supone la actualización de la renta de alquiler antigua a una renta de alquiler de mercado.

Con lo expuesto, se llega fácilmente a la conclusión de que, en términos generales, a los propietarios les conviene conservar a sus actuales inquilinos puesto que la ley protege a éstos y les otorga el derecho de tanteo, derecho que para el propietario del inmueble podría ser un incentivo para llegar a un acuerdo con su actual inquilino.

Con el tiempo se verá cuántos locales de negocio de renta antigua se han visto abocados al cierre y si ello ha provocado la destrucción de puestos de trabajo y la sustitución de empleos de calidad por otros más precarios.

El Consejo de Ministros aprueba el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016: ayudas al alquiler

El pasado mes de julio, el Consejo de Ministros aprobó finalmente el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016 que, entre otros temas, da luz a las ayudas al alquiler. Éstas contemplan las destinadas a inquilinos para el alquiler de la vivienda y, también, las que tienen como objetivo fomentar el parque público de vivienda en alquiler.

Para poder optar a las ayudas al alquiler hay que cumplir una serie de requisitos:

1/Personas físicas mayores de edad, titulares de un contrato de arrendamiento (o en condiciones de serlo).
2/ Tengan un límite de ingresos inferior a 3 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) (Ingresos brutos menores a los 22.365,42€).

Siempre y cuando:

1/ El alquiler mensual sea igual o inferior a 600 €.
2/La vivienda en alquiler sea la residencia habitual y permanente.
Las personas afectadas en los procedimientos de desahucios tendrán preferencia a la hora de optar a dichas ayudas.

Los beneficiarios obtendrán el pago de hasta el 40% de la renta del alquiler (hasta 2.400 € anuales por vivienda) durante un plazo máximo de 12 meses prorrogable hasta el final del Plan.

Hacienda mantiene en el 60% la desgravación por alquiler a propietarios

La reforma fiscal presentada por el Gobierno el pasado mes de junio rebajó hasta el 50% del IRPF las rentas cobradas por los propietarios de viviendas en alquiler. Sin embargo, el texto definitivo de la reforma corrige este punto e incrementa el porcentaje hasta el 60%.

Sin embargo, se mantiene la eliminación de la exención del 100% para los caseros que alquilen su casa a menores de 35 años y también la supresión de las deducciones a los inquilinos. Actualmente, el arrendatario tiene derecho a deducirse el 10,05% del dinero destinado al alquiler (máximo de 9.040 euros anuales) siempre que gane menos de 24.107,20 euros al año.

Cabe destacar que esta última medida no se aplicará de forma retroactiva, es decir, que la deducción se podrá mantener hasta el contrato de alquiler expire.

Reducción de la desgravación por alquiler a partir de 2015

Foto: photosteve101

Una de las novedades más comentadas de la reforma fiscal anunciada recientemente por el Gobierno es la reducción de la desgravación por alquiler. Una medida que, junto al impulso a la rehabilitación, es la gran apuesta del plan estatal de vivienda.

Así pues, el anteproyecto de ley del IRPF elimina la exención por arrendamiento para el inquilino y baja la reducción para el propietario para los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2015. Esto significa que los contratos perderán la exención estatal de hasta el 10,05% de las cantidades satisfechas en el periodo impositivo por el alquiler de vivienda habitual cuando la base imponible no supere los 17.707,20 euros.

A pesar de ello, algunas comunidades ya han anunciado que seguirán manteniendo la deducción por alquiler en el tramo autonómico. En concreto, se trata de Andalucía, Aragón, Asturias, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Cataluña, Galicia, Madrid, Valencia y Navarra.

En el caso de Cataluña, los menores de 32 y los mayores de 65 años podrán deducirse el 10% del alquiler (con un máximo de 300 euros en un año); también se incluye a aquellos que hayan estado en paro durante 183 días o más durante el ejercicio, tengan un grado de discapacidad igual o superior al 65% o sean viudos, siempre que la base imponible no sea superior a los 20.000 euros anuales.

El mercado de alquiler, uno de los objetivos de la Sareb para el 2014

Foto: Sareb

En una entrevista publicada en El País la semana pasada, la presidenta de la Sareb, Belén Romana, manifestó que la sociedad buscará este 2014 vías alternativas para potenciar sus ventas y reducir la deuda.

Una de ellas pasa por entrar en el mercado de pisos para el alquiler. “Hay una oportunidad de negocio y algunos agentes quieren posicionarse aquí. Las cifras de viviendas que se pondrán en alquiler serán importantes”, destaca Romana.

Otro de los pasos que ha dado la Sareb para reducir la deuda es ampliar sus canales de venta con la creación de una web inmobiliaria propia en la que oferta algunos de sus activos a clientes particulares y profesionales.

Se trata de un catálogo de la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria, concretamente 450 activos sin uso residencial, como suelos, fincas rústicas, hoteles, oficinas e inmuebles industriales y de uso comercial.

Y en la misma línea, la sociedad ha puesto en marcha el canal “Colaborador Sareb”, que permitirá a profesionales inmobiliarios homologarse para vender o alquilar los inmuebles que se promocionan en la página. Los inmuebles que se incluyen en la nueva web han sido seleccionados "por su disponibilidad para la venta y alquiler", y son activos que requieren un canal específico con una "mayor visibilidad comercial".

El objetivo de la Sareb, aumentar las ventas un 15% para vender más de 10.000 pisos.

La retención aplicable a los arrendamientos es del 21%

La publicación de la Ley de Presupuestos Generales del Estado para el 2014 ha provocado cierta confusión en torno a las retenciones aplicables a los arrendamientos. Ello se debe a la distinción (ya adelantamos que errónea) que establecía un tipo diferente según si el propietario era una persona física (21%) o una persona jurídica (19%).

Foto: Images_of_Money

Tal como explicamos en el Portal del Derecho de la Construcción, “esta distinción no ha sido más que un descuido del legislador que el ejecutivo se ha dado prisa en solventar”. Efectivamente, el Real Decreto 1/2014 de 24 de enero subsana este error dejando claro que la retención aplicable a los arrendamientos, ya sea el arrendador persona física o jurídica, es del 21%.

La alarma saltó de la mano de distintos colegios de Gestores Administrativos, que advirtieron del “grave error” en la información que la Agencia Tributaria ofrecía a los contribuyentes a través de su página web.

Consulte toda la información en el Portal del Derecho de la Construcción.

Cataluña empieza a multar a los bancos con pisos vacíos

Distintas localidades catalanas han empezado a multar a los bancos que mantienen desocupados sus pisos. Si hace unos días conocíamos la decisión de los ayuntamientos de Terrassa y Sabadell en esta dirección, hoy se ha unido a ellos el consistorio de Girona.

Se trata de la primera capital en tomar esta medida largamente solicitada por algunos sectores de la sociedad y partidos políticos. Los consistorios se amparan en la Ley de Derecho de la Vivienda de Cataluña de 2007, que permite imponer este tipo de sanciones (multas de hasta 900.000 euros) a las entidades bancarias que disponen de pisos deshabitados durante un largo período de tiempo.

Con esta medida, los ayuntamientos buscan incentivar la entrada de vivienda en el mercado a precios asequibles.

Foto: Heart Industry (CC BY-NC 2.0)

Primeras sanciones
El mes pasado, Terrassa fue pionera al imponer multas de 5.000 euros a tres bancos y abrir más de 700 expedientes. Según el al alcalde de esta localidad, Jordi Ballart, en primer lugar se insta a los bancos a que ocupen estos pisos en un plazo de un mes o bien que los cedan a la administración para que pueda gestionarlos en régimen de alquiler. Si las entidades se niegan, el consistorio continúa con el expediente.

Otras poblaciones catalanas han anunciado que tomaran medidas similares para acabar con los pisos vacíos mientras que el gobierno catalán ha comenzado a estudiar un nuevo gravamen para los pisos vacíos que prevé duplicar el importe del IBI de la vivienda.

En otras comunidades como Andalucía se prepara un registro de viviendas deshabitadas como paso previo a establecer una nueva regulación de las mismas.

Las comunidades de propietarios deberán declarar los pagos a terceros

El Real Decreto 828/2013, publicado en el BOE el pasado mes de octubre, establece que en 2014 las comunidades de propietarios  están obligadas a presentar la declaración de operaciones con terceras personas. De esta manera, las comunidades de bienes en régimen de propiedad horizontal deberán declarar a Hacienda los pagos a terceros siempre y cuando superen los 3.000 euros.

Foto: *L (CC BY-NC-SA 2.0)

Ello incluye reparación o mejora de la comunidad, servicio de limpieza, obras, etc. y para cumplir con la nueva norma se deberán declarar dichas operaciones a través del modelo 347. La documentación se presentará en Hacienda en febrero de 2015.

La nueva norma, que entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2014, excluye la compra de combustible y los suministros para uso comunitario. Tampoco estarán obligadas a declarar el alquiler de alguna vivienda de la comunidad ni los seguros que protejan zonas o elementos comunes.

Alquiler “Todo Incluido”, ¿es realmente una buena opción?

Si estás buscando piso para alquilar, es posible que hayas visto en algunos anuncios la etiqueta TI, que equivale a “todo incluido”. Lo lógico sería pensar que, en estos casos, el propietario asume les gastos de agua, luz, gas, etc., estableciendo una cantidad a pagar fija, igual que cuando alquilamos un piso vacacional o reservamos una habitación de hotel.

Sin embargo, son muchos los casos en los que esta situación “ideal” está lejos de la realidad. Así lo pone de manifiesto el artículo publicado recientemente en el diario El Mundo, donde se puede leer: después de comprobar múltiples anuncios que incluyen estas palabras mágicas, sólo un pequeño porcentaje responde fielmente al significado del TI.

Foto: urbanados (CC BY-NC-SA 2.0)

Entonces, ¿qué significa realmente “todo incluido”? Pues simplemente aclara que el arrendador paga los gastos fijos correspondientes a la comunidad, el IBI y la tasa de basuras. Tasas que, normalmente, la mayoría de propietarios asumen sin necesidad de etiqueta alguna.

La proliferación del “todo incluido” responde a una estrategia para captar clientes en un contexto en el que son muchas las personas que optan por el alquiler de vivienda al no poder afrontar su compra.

La etiqueta “TI” no es en ningún caso ilegal, pero si puede catalogarse como “publicidad engañosa” en no pocas ocasiones.

Aumentan en un 150% las consultas al Fichero de Inquilinos Morosos

El alquiler de vivienda se presenta como una opción interesante para arrendadores y arrendatarios en la actual coyuntura económica. Desde el inicio de la crisis, el mercado del alquiler se ha revitalizado considerablemente, favorecido por el cierre del crédito y la dificultad cada vez mayor de vender un piso.

Foto: Royalty-Free Stock Photos

Con esta “avalancha” de alquileres se ha disparado también las consultas al Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), una herramienta que permite saber si un futuro inquilino es o no buen pagador. Este registro resulta muy útil a la hora de frenar uno de los principales miedos del arrendador: toparse con un inquilino moroso.

Según publica Eroski Consumer, las consultas al FIM han aumentado en un 150% durante el 2013, con más de 10.000 profesionales y particulares que solicitan acceso. Ello va directamente relacionado con el incremento de los alquileres y, también, de la morosidad en los arrendamientos (el estudio de Eroski Consumer apunta una subida del 13,28% en 2012).

¿Qué información encontramos en el FIM?

Consultando el FIM tendremos conocimiento de alquileres impagados, tanto de personas físicas como jurídicas, que se obtienen tanto de propietarios y profesionales de gestión inmobiliaria como de sentencias en firme. Las personas o entidades que aparecen en este registro están informadas su inclusión, tal como estipula la Ley Orgánica de Protección de Datos.

Los expertos apuntan que la fiabilidad del FIM, único fichero de morosidad específico sobre arrendamientos urbanos en España, está garantizada y permite al propietario una mayor tranquilidad a la hora de alquilar su vivienda.

El precio de los alquileres sigue bajando

Foto: hownowdesign (CC BY-NC-ND 2.0)

En 2012, el actual premio Nobel en Economía Robert Shiller (uno de los que advirtió acerca de la burbuja de las hipotecas subprime en EEUU) opinaba sobre la crisis del ladrillo en España en estos términos: "Una de las consecuencias de su crisis será que habrá que reducir el porcentaje de españoles que son propietarios de viviendas".

Y es que España es el séptimo país de la UE con mayor proporción de casas en régimen de propiedad (con un 82,7%) por detrás de países como Rumanía, Lituania y Croacia, entre otros (datos del Instituto de Estudios Económicos - IEE).

La “cultura de la propiedad” sigue muy arraigada en nuestro país, que se encuentra a las antípodas de los porcentajes de Alemania (45,8%), Francia (63,1%) o el Reino Unido (67,9%), algunos de los países más “reacios” a la casa de propiedad.

Sin embargo, la explosión de la burbuja inmobiliaria y la restricción de crédito están cambiando esa tendencia.

A día de hoy en España es un buen momento para los inquilinos, dado que las rentas de los alquileres de viviendas continúan bajando: en septiembre lo hizo un 0,3% en comparación con el mismo mes del ejercicio 2012, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Esta tendencia a la baja, que ya suma seis meses consecutivos, destaca especialmente en comunidades como Navarra (-2,1%), Madrid (-1,8%) y Murcia y La Rioja (-1,7%), mientras que las rentas subieron en Ceuta (+1,6%) y Melilla (+1,2%), Galicia (+1%), Castilla y León (+0,9%) y Cataluña (+0,7%).