¿Quién asume el coste
de las obras en una vivienda de alquiler? (I/II)
Las obras de la
vivienda deben venir contempladas en el contrato de arrendamiento. A falta de
regulación contractual o de acuerdo, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y,
supletoriamente, el Código Civil regulan ciertos aspectos que se deben tener en
cuenta a la hora de firmar o redactar un contrato de alquiler de vivienda.
En primer lugar, se
debe distinguir entre obras de
conservación de la vivienda y obras
de mejora.
Las
obras de conservación son todas aquellas reparaciones que son necesarias para
que la vivienda quede conservada en condiciones de habitabilidad. Las obras de
mejora son aquéllas que no son estrictamente necesarias para la habitabilidad
de la vivienda, sino que van dirigidas a mejorar las características de la misma o bien se deben realizar porque así lo ha
acordado la comunidad de propietarios (por ejemplo: rehabilitación
de fachadas). Tanto en un supuesto como en otro, el inquilino deberá soportar
la ejecución de las mismas, siempre que no se puedan posponer a la finalización
del contrato. 
El artículo 21 de la LAU establece que el propietario es quien está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda y que la misma sea habitable y pueda ser usada libremente por el inquilino (verbigracia: rotura de una tubería privativa).
Si el deterioro de un elemento de la vivienda es atribuible al inquilino por mal uso o negligencia, se exime al propietario de cualquier responsabilidad, siendo el inquilino el que deberá efectuar la reparación. Aquí se plantea un problema de prueba: ¿ha sido el inquilino quién ha efectuado un mal uso o no? Es por ello que el Código Civil establece que siempre será el inquilino el que deberá correr con la carga de la prueba y acreditar que los daños no se han producido por su culpa o negligencia.
Si
el deterioro es por el simple uso y el paso del tiempo,
la ley indica que las pequeñas reparaciones deben ir a cargo del arrendatario.
De todas maneras, esta cuestión conlleva también muchos conflictos
interpretativos ya que la redacción del artículo es breve y genérica, por lo que se tendrá que acudir caso por caso para su
solución.
En días posteriores, se hablará de las obras de mejora, es decir, las obras que van orientadas a
mejorar la habitabilidad de la vivienda. 
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