La rentabilidad por alquiler se dispara

Una de cada dos personas que acceden a una vivienda en España ya se decanta por el alquiler este año y las rentas se encarecen a un ritmo de vértigo, muy superior a la subida de los precios de venta. La fuerte demanda de viviendas eleva la rentabilidad de la inversión inmobiliaria en el extrarradio de las grandes ciudades.

El Banco de España, con un perfil más conservador que otros organismos y que actualiza la cifra con el IPC de alquileres, calcula que si a la rentabilidad bruta media anual se le suman las plusvalías a 12 meses (si no se le suman, es de 4,2%), resulta que adquirir una vivienda para alquiler renta un 11,4% (hace un año era del 8,8%). Esta tasa dista enormemente de las tasas que ofrecen los bonos del Estado a 10 años (1,6%). Y es la alta rentabilidad por alquiler de oficinas, locales, garajes y viviendas por lo que están aumentando los inversores.

Según el estudio publicado por Idealista en Abril relativo al primer trimestre de 2018, el local comercial se mantiene como la inversión inmobiliaria más rentable (8,9%). Las oficinas ofrecen un rendimiento del 8%. Los garajes son el producto en el que menos ha aumentado la rentabilidad durante este año (del 5,4% del primer trimestre de 2017 al 5,6% actual).

Por territorio

Entre las capitales españolas, Las Palmas de Gran Canaria es la más rentable para comprar una casa y ponerla en alquiler (con un 8,1% bruto anual). Le siguen Santa Cruz de Tenerife (7,4%) y Lleida (7,3%).

En cuanto a locales comerciales el mayor retorno se obtiene en Zaragoza (10,6%), seguido de Pontevedra (9,7%) y Córdoba (9,3%).

Por su parte, las oficinas de Santa Cruz de Tenerife son las más rentables (7,9%). A la zaga se encuentran Málaga (7,5%) y Zaragoza (7,3%).

Aviso de Hacienda a los arrendadores de pisos del pago del IRPF.

Hacienda ha ingresado 14.792 millones en la lucha contra el fraude en 2017, un 0,6% menos que en 2016. En la campaña de aviso de alquileres se han recaudado 522 millones.

La Agencia Española de Administración Tributaria (AEAT) ha enviado 136.000 avisos de datos fiscales a los contribuyentes sobre los que tenía sospechas de que eran presuntos arrendadores que debían declarar por el Impuesto sobre las Rentas de las Personas Físicas (IRPF) por las rentas obtenidas en 2016. Estos arrendamientos incluyen tanto a personas físicas como a los alquileres en Airbnb (plataforma on line de alquiler turístico) y otras plataformas de economía colaborativa.

Así lo ha avanzado este mes de Marzo la AEAT quien, a raíz de estas llamadas de atención, ha manifestado que la recaudación se incrementó hasta los 522 millones de euros, lo que representa un incremento del 40,5% sobre la Renta de 2014, primera declaración realizada tras la desaparición de las deducciones de alquiler a favor de los arrendadores y los beneficios que obtenían los arrendatarios.

La AEAT ha ingresado 14.792 millones de euros en la lucha contra el fraude en 2017, un 0,6% menos. La AEAT no ha conseguido superar la cifra de 2016, de 14.883 millones, pero se ha acercado mucho, y ha logrado la tercera recaudación más elevada de su historia, tras 2016 y el montante récord de 15.664 millones de 2015, que la Agencia atribuye a unas actas excepcionales que se liquidaron a grandes empresas.

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Advertencia fiscal en materia de arrendamiento.

¿Cómo ahorrar en el IRPF si tiene un piso de alquiler?

Necesidad de acuerdo previo de la Junta de Propietarios para autorizar expresamente al Presidente para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta

La discusión sobre la necesidad del previo acuerdo de Junta para accionar en nombre de la comunidad de propietarios concluyó con la Sentencia del TS de 10 de Octubre de 2011 que declaró como doctrina jurisprudencial “la necesidad de un previo acuerdo de la Junta de Propietarios que autorice expresamente al Presidente de la Comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta.”.

A pesar de que el Presidente de la Comunidad de Propietarios asume la representación orgánica de la Comunidad, la actuación en defensa de aquélla ha de ser autorizada a través de un acuerdo adoptado válidamente en el ámbito de las competencias de la Comunidad. En este sentido, el artículo 14.e) de la Ley de Propiedad Horizontal manifiesta que corresponde a la Junta de propietarios "Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común."

El acta de la Junta o la certificación de la misma debe aportarse con la demanda como requisito previo de legitimación (artículos 264.2º y 265.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil-LEC-), no pudiéndose aportar con posterioridad, en cuyo caso se estaría infringiendo el artículo 269.1 de la citada LEC.

Sin embargo, los Juzgados consideran que es un defecto subsanable por lo que podría aportarse el acta de la Junta con posterioridad a la demanda pero siempre (y esto es lo importante) que el acuerdo sea previo a la presentación de la demanda. Recordemos que, en virtud de la STS citada, si se presenta la demanda sin la autorización de la Comunidad de Propietarios, el Presidente de ésta carecerá de autorización y de legitimación para intervenir judicialmente en representación de aquélla.

De todas formas, aunque la práctica forense judicial entiende que nos encontramos ante un defecto subsanable, lo aconsejable es que las demandas interpuestas por Comunidades de Propietarios vayan acompañadas del acuerdo de la Junta de Propietarios que autorice expresamente al Presidente de la Comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta. De lo contrario, dejamos en manos del Juzgador que sea él quien estime la falta de este requisito procesal y no admita a trámite la demanda; y, si se abre el proceso y el demandado contesta alegando esta falta de legitimación, será ya un obstáculo procesal insalvable que conllevará irremediablemente a desestimar la demanda sin subsanación posible alguna.

Si desea consultar la STS entera, clique aquí.

Con la recuperación económica, aumentan los caseros en España

Aunque en España no hay un registro público exacto para conocer el número de caseros existentes, de manera aproximada puede calcularse a través de los contribuyentes que declaran obtener ingresos procedentes del capital inmobiliario al tiempo de confeccionar su IRPF.

Fuentes de Hacienda explican que han de tomarse en cuenta los ingresos que no constituyen actividad económica, porque en dicho apartado se incluyen o bien aquellas empresas que poseen más de un inmueble en arrendamiento o bien aquellos particulares con más de una casa en alquiler que decidieron constituirse en empresa.

Así, en el 2008, momento en que se inició la crisis, según la Agencia Tributaria, un total de 1.643.284 contribuyentes declaró percibir ingresos del capital inmobiliario. Por el contrario, con datos relativos al ejercicio fiscal de 2015, último ejercicio cerrado con datos disponibles, sobre un total de 19,3millones de declarantes, 2.237.463 obtuvo ingresos por el capital inmobiliario. Y todo apunta a que en 2016 y 2107 habrá aumentado.

El motivo de este aumento de los arrendadores trae su causa en la propia crisis. Cuando estalló la burbuja inmobiliaria y se inició la recesión, muchos propietarios tuvieron que poner su casa en alquiler para poder obtener ingresos mientras llegaba el momento de la venta y poder saldar sus deudas. Esos mismos propietarios a su vez también se vieron obligados a irse a vivir a otro inmueble, ya fuera de alquiler o a regresar a casa de sus familiares, convirtiéndose a la vez en propietarios e inquilinos.

Con la recuperación económica, la mejora del empleo y la reapertura del grifo de la financiación, la inversión en vivienda volvió a ser atractiva. De hecho, la alta rentabilidad bruta que ofrecen los arrendamientos frente a otros activos (desde 2015, las rentas por alquiler acumulan tres años consecutivos de repunte) explica también en gran medida el aumento del número de arrendadores, resultando previsible los aumentos de número de los arrendadores y del precio de las rentas para la campaña del IRPF del ejercicio 2017. 

Fuerte encarecimiento del mercado inmobiliario del alquiler

Según los datos de los principales portales inmobiliarios, el aumento de los precios de los pisos de alquiler ha vivido una tregua en el mes de Julio. A pesar de esta tregua, en comparación anual, los precios están subiendo con fuerza y quien lidera esta euforia es la Comunidad Autónoma de Cataluña, seguida de Las Canarias, Madrid y Las Baleares.

Desde el 2014, el incremento que acumula el precio del alquiler en Cataluña es de un 42,1%. Al 2014, el mercado abandonó los números rojos que acumulaba desde el inicio de la crisis económica y desde entonces hasta el cierre de 2017 ya ha recuperado con creces aquello que había perdido entre el 2008 y el 2013 (un 36,6%).

En todo caso, después de las fuertes subidas de los últimos años, Cataluña ha aminorado la velocidad, y el 2017 frenó respecto del aumento del 14,6% registrado en el ejercicio anterior. Cataluña inició el cambio de tendencia un año antes de que el conjunto del Estado, donde el precio del arrendamiento todavía cerró en negativo al 2014. Actualmente, Cataluña avanza hacia la estabilización, con una escalada que se va frenando, mientras que al Estado se mantiene el ritmo al alza.

Diferentes estudios y expertos ya han mostrado el convencimiento que los precios han tocado techo y que ahora la tendencia será a una estabilización. En todo caso, los fuertes incrementos de precios anotados en los últimos años han situado el precio del alquiler por metro cuadrado en niveles mucho por encima del que se pagaba durante los años del boom inmobiliario.

En el caso de Barcelona capital, este hecho todavía es más palmario: en el 2006, el precio del arrendamiento medio fue de 13,41 euros por metro cuadrado; en cambio, en el 2017, el precio ha sido de 15,58 euros. La presión de Barcelona, donde la acción de los inversores y el turismo han actuado con fuerza, explica en buena parte la evolución de los alquileres en el conjunto de Cataluña, donde los 12,39 euros por metro cuadrado del año pasado superan también los 11,74 euros del 2016.

Advertencia fiscal en materia de arrendamientos

Las personas que el año pasado realizaron anuncios en diferentes medios publicitarios, incluso por internet a través de portales inmobiliarios, para arrendar una vivienda se ha convertido en objetivo de Hacienda para la campaña de la Renta del ejercicio 2015, iniciada el pasado 6 de Abril.

Es la primera vez que los borradores del IRPF recogen un aviso para los arrendadores a fin de que  incluyan estas rentas. A su vez, Hacienda, además de recordar a los contribuyentes que las rentas percibidas por alquiler deben incluirlas en su declaración, también les recuerda que se ha de declarar cualquier tipo de renta por la que tributar y no conste en los datos fiscales.


Hacienda ha rastreado las páginas web de anuncios de pisos en busca de dinero no declarado (en particular, los alquileres de viviendas de verano y apartamentos vacacionales que precisamente son fáciles de controlar por publicitarse en las redes sociales) para analizar e incorporar a su base de datos todos los anuncios y así controlar los alquileres no declarados.

La Agencia Tributaria tiene la posibilidad de conocer esos datos, bien a través del arrendatario (quien debe incluir en su declaración su domicilio fiscal), bien mediante el cruce de información de consumos de suministros (agua, luz, gas, … a los que Hacienda tiene acceso a través de las facturas que le puedan suministrar las compañías pertinentes) o bien a través de los Ayuntamientos (si el contrato se ha depositado por razones de fianza).

Por último, decir que Hacienda también avisa al contribuyente que éste debe incluir en su declaración cualquier renta por la que deba tributar y no conste en los datos fiscales de los que actualmente pudiera disponer el Fisco obtenidos con el cruce de información por internet (por ejemplo, un profesor  que da clases particulares y se publicita como tal a través de internet).

El objetivo es que se declare de forma voluntaria las rentas de pisos así como otras rentas por las cuales se haya de tributar.

Subida generalizada en Cataluña en los precios de alquiler

Según se desprende del último informe de precios elaborado por el portal inmobiliario Idealista, los precios del alquiler subieron en las provincias de Barcelona, Tarragona y Girona; descendiendo, por el contrario, en la provincia de Lleida.

En el caso de Barcelona, el precio del alquiler vuelve a máximos históricos. Todos los barrios registraron aumentos de precios respecto a los de hace un año. El precio por metro cuadrado que se pagó en la ciudad condal en el mes de Diciembre alcanzó los 15,3 euros, lo que su poso un incremento anual y trimestral del 23% y 2,3% respectivamente.

A nivel provincial, los precios de Barcelona crecieron un 20,8% en el último año, hasta los 12,4 euros por metro cuadrado, siendo la mayor subida en Castelldefels y la mayor caída en Manresa.

En la provincia de Tarragona subieron los precios del alquiler un 10,7% hasta los 6,4 euros por metro cuadrado al mes. La capital de provincia experimentó el mayor aumento junto a Calafell.

En la provincia de Girona también crecieron los precios de arrendamiento con un 4,8% hasta los 6,9 euros por metro cuadrado al mes. Figueres fue la ciudad que  mayor subida registró con un 5,3% hasta los 6,1 euros.

 

Lleida fue la única provincia que registró una caída en los precios del alquiler, con un 0,5% hasta los 5,1 euros y un 1,6% hasta los 5,4 euros en la capital.

Conclusión

Del informe se concluye que en algunas áreas geográficas la demanda no termina de despegar, obligando a los propietarios a reducir los precios, y en otras se producen aumentos considerables, siendo la creación y distribución del empleo clave para entender el mercado de alquiler.

Obligación del arrendatario de liquidar el ITP en los contratos de arrendamientos

El  presente artículo pretende recodar a todos aquéllos que son arrendatarios la obligación que tienen de liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en virtud del contrato de arrendamiento de fincas urbanas o rústicas que no estén sujetos a IVA. 

El Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (RDL 1/1993) establece en su artículo 7º que los arrendamientos son operaciones sujetas al impuesto y, en concreto, a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales (ITP) Como consecuencia del régimen de incompatibilidades con el IVA, sólo quedarían sujetos a ITP los arrendamientos exentos de IVA.

Este gravamen queda también  recogido en la Ley 2/2014, de 27 de Enero, de medidas fiscales, administrativas, financieras y del sector público de la Generalitat de Catalunya, con efectos desde el día 1 de Febrero de 2014.

El obligado tributario o sujeto pasivo será el arrendatario, aunque el arrendador será responsable subsidiariamente a partir del momento que haya cobrado la primera renta sin haber exigido la justificación del pago del impuesto al arrendatario (arts. 8 y 9 RDL 1/1993).

La base imponible del impuesto es la cantidad total que deba satisfacerse por todo el periodo de duración del contrato. El mínimo queda fijado en 3 anualidades, aunque el contrato sea inferior, con un máximo de 6 anualidades, si el contrato no estipula la duración; todo ello, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que hayan de practicarse en caso de continuar vigente el contrato después del expresado “periodo temporal”. (artículo 10 RDL 1/1993)

Con la entrada en vigor de esta Ley, se han suprimido los efectos timbrados (timbres) o pólizas y se han sustituido por el nuevo gravamen que para el 2014 fue una cuota tributaria de un 0,3% y para el 2015 de un 0,5%, que se aplicará sobre la base imponible correspondiente a la duración del contrato.

El pago se realizará a través del modelo 600 y deberá presentarse ante la Oficina Liquidadora de Catalunya con la aportación original del contrato de alquiler más una copia del mismo.

¿Quién asume el coste de las obras en una vivienda de alquiler? (II/II)

Para poder determinar quién asume el coste de las obras en una vivienda de alquiler, debe, en primer lugar, diferenciarse entre las obras de conservación de la vivienda y las obras de mejora.

En el blog publicado el pasado día 5 de Junio, se dieron unas pinceladas de las primeras, es decir, de las obras de conservación. En el artículo de hoy, se hablará de las segundas, o sea, de las obras de mejoras.

Tal y como avanzamos, las obras de mejora son aquéllas que no son estrictamente necesarias para la habitabilidad de la vivienda, sino que van dirigidas a mejorar las características de la misma  o bien se deben realizar porque así lo ha acordado la comunidad de propietarios.

El inquilino deberá soportar la ejecución de las mismas, siempre que no se puedan posponer a la finalización del contrato. En este supuesto, el propietario está obligado a notificar con tres meses de antelación al inquilino la realización de las obras, su naturaleza, su comienzo, su duración y el coste previsible. Desde que se le notifiquen las obras, el arrendatario tiene el plazo de un mes para poder desistir del contrato, siempre que las obras afecten seriamente la habitabilidad de la vivienda. A su vez, el arrendatario tendrá derecho a la reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado así como a recibir una indemnización por los gastos que ha tenido que sufragar.

Por su parte, el artículo 23 de la LAU establece que el inquilino no podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda. Así pues, el inquilino tan sólo puede realizar cualquier tipo de obra menor que se requiera para la conservación o mejora de la vivienda, sin embargo, cuando las obras afecten a la configuración de la vivienda o a la estabilidad de la misma, necesitará la autorización expresa de la propiedad (por ejemplo, tirar un tabique). Para el supuesto de que las realice sin consentimiento, el propietario podrá obligar a que una vez finalizado el contrato, reponga la vivienda a su estado anterior.

Como conclusión, decir que la regulación en la LAU de esta materia es muy breve y genérica, lo que conlleva un alto grado de conflictividad entre las partes interesadas, obligándolas a acudir o bien a los juzgados o bien al arbitraje.

 

¿Quién asume el coste de las obras en una vivienda de alquiler? (I/II)

Las obras de la vivienda deben venir contempladas en el contrato de arrendamiento. A falta de regulación contractual o de acuerdo, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, supletoriamente, el Código Civil regulan ciertos aspectos que se deben tener en cuenta a la hora de firmar o redactar un contrato de alquiler de vivienda.

En primer lugar, se debe distinguir entre obras de conservación de la vivienda y obras de mejora.

Las obras de conservación son todas aquellas reparaciones que son necesarias para que la vivienda quede conservada en condiciones de habitabilidad. Las obras de mejora son aquéllas que no son estrictamente necesarias para la habitabilidad de la vivienda, sino que van dirigidas a mejorar las características de la misma  o bien se deben realizar porque así lo ha acordado la comunidad de propietarios (por ejemplo: rehabilitación de fachadas). Tanto en un supuesto como en otro, el inquilino deberá soportar la ejecución de las mismas, siempre que no se puedan posponer a la finalización del contrato. 

El artículo 21 de la LAU establece que el propietario es quien está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda y que la misma sea habitable y pueda ser usada libremente por el inquilino (verbigracia: rotura de una tubería privativa).
Si el deterioro de un elemento de la vivienda es atribuible al inquilino por mal uso o negligencia, se exime al propietario de cualquier responsabilidad, siendo el inquilino el que deberá efectuar la reparación. Aquí se plantea un problema de prueba: ¿ha sido el inquilino quién ha efectuado un mal uso o no? Es por ello que el Código Civil establece que siempre será el inquilino el que deberá correr con la carga de la prueba y acreditar que los daños no se han producido por su culpa o negligencia.

Si el deterioro es por el simple uso y el paso del tiempo, la ley indica que las pequeñas reparaciones deben ir a cargo del arrendatario. De todas maneras, esta cuestión conlleva también muchos conflictos interpretativos ya que la redacción del artículo es breve y genérica, por lo que se tendrá que acudir caso por caso para su solución.

En días posteriores, se hablará de las obras de mejora, es decir, las obras que van orientadas a mejorar la habitabilidad de la vivienda.  

¿Qué podemos hacer para alquilar con mayor seguridad?

Alquilar una vivienda vacía tiene numerosas ventajas, aunque son muchos los propietarios quienes, por motivos de índole diversa (riesgo de impago de renta, miedo de daños en el inmueble, …), deciden no arrendarla. ¿Qué hacer…?

Para minimizar esos motivos y poder sacar el máximo provecho a la vivienda a alquilar, los propietarios cuentan con una serie de medidas preventivas que, aunque no garantizan la total desaparición de esos riesgos, ayudan a reducirlos. Algunas de estas medidas son:

1. conocer la solvencia del inquilino haciendo una cuidadosa selección del mismo

Para ello, se le puede pedir sus nóminas y contrato de trabajo. También existen diferentes registros de morosos donde averiguar si el potencial arrendatario ha tenido ya incidencias de pago con anterioridad. Si es así, se le puede solicitar otro tipo de garantías (punto 2) o incluso rechazar al inquilino. Al manejarse datos personales y económicos del futuro inquilino, consideramos que es mejor que este punto se gestione a través de un profesional inmobiliario y no directamente entre el arrendador y el arrendatario

2. pedir garantías adicionales

La ley permite que se establezca, además del pago de la fianza (que cubre posibles desperfectos en la vivienda provocados por el inquilino al final del contrato), cualquier tipo de garantía del cumplimiento de las obligaciones de pago de manera adicional en el momento de firmar el contrato, como por ejemplo, el pago de una o dos mensualidades extra.

3. exigir avales

Para el caso en que el inquilino impague la renta, el avalista (tercero que garantiza, en este supuesto, el pago del alquiler) vendrá obligado a sufragar la renta o rentas debidas como si fuera/n propia/s. Los avales a exigir pueden ser personales o bancarios.

4. contratación de seguros de impago o desperfectos

Se trata de cubrir los impagos o desperfectos ocasionados por el inquilino en la vivienda. Diferentes compañías ofrecen pólizas de seguros con un amplio abanico de coberturas: impago de rentas, daños en la vivienda, etc. El coste de la póliza dependerá del tipo de cobertura elegida.

Con la aplicación de estas medidas, pueden evitarse muchos quebraderos de cabeza y fomentar el mercado de alquiler.

 

 

 

El fin del alquiler de renta antigua

El pasado 1 de Enero de 2015 finalizaban los arrendamientos conocidos como renta antigua de locales comerciales celebrados entre persona jurídica y persona física antes de 1985.

 

Legislación:

En España, las tres leyes que afectan al asunto de referencia son:

1.- Ley deArrendamientos Urbanos (LAU), de fecha de 24 de Diciembre de 1964, bajo la que se celebraron los alquileres llamados de “renta antigua”. Esta ley obligaba a aplicar en beneficio del arrendatario del local de negocio la prórroga forzosa del contrato.

2.- El Decreto Ley2/1985, de 30 de Abril, o más conocido por el llamado “Decreto Boyer”, que eliminó la prórroga forzosa dejándose de celebrar desde ese momento arrendamientos de renta antigua.

3.- La Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de  Arrendamientos Urbanos estableció un régimen transitorio con las reglas de extinción de dichos alquileres de renta antigua, es decir, los anteriores al “Decreto Boyer” de 20 años. Por tanto, desde el 1 de Enero de 2015, estos contratos se han quedado sin efecto.  Este régimen transitorio está fijado concretamente en la Disposición Adicional 3ª de la Ley 29/1994.

 

Acuerdos entre propietarios e inquilinos:

Ante la desaparición de estos contratos, en los últimos años, arrendadores e inquilinos se han ido poniendo en muchos casos de acuerdo para evitar un conflicto perjudicial para ambas partes:

• con respecto al arrendador, el conflicto vendría motivado por los derechos que protegen al arrendatario consistentes en el derecho a una indemnización o en el derecho preferente (tanteo) para continuar en el local arrendado; y,
• con respecto al arrendatario, por el aumento considerable que supone la actualización de la renta de alquiler antigua a una renta de alquiler de mercado.

Con lo expuesto, se llega fácilmente a la conclusión de que, en términos generales, a los propietarios les conviene conservar a sus actuales inquilinos puesto que la ley protege a éstos y les otorga el derecho de tanteo, derecho que para el propietario del inmueble podría ser un incentivo para llegar a un acuerdo con su actual inquilino.

Con el tiempo se verá cuántos locales de negocio de renta antigua se han visto abocados al cierre y si ello ha provocado la destrucción de puestos de trabajo y la sustitución de empleos de calidad por otros más precarios.

Nueva edición del Barcelona Meeting Point

Hasta el domingo 2 de noviembre se celebra el Barcelona Meeting Point, la decimoctava edición del Salón Inmobiliario Internacional & Symposium. El pabellón 8 del recinto Montjuic-Plaza España de Fira de Barcelona acoge a un total de 265 empresas de 23 países y ocupa 20.000 metros cuadrados de superficie de exposición.

El Salón pone en contacto a los profesionales de la inversión inmobiliaria desde la vertiente de la oferta (propietarios, promotores, agentes, consultores, etc.) y de la demanda (compañías de seguros, fondos, bancos de inversión...).

Además, en la actual edición está prevista la puesta en marcha de un nuevo clúster destinado a crear sinergias entre las inmobiliarias españolas y los inversores rusos y chinos.
Los motores principales del sector en la actualidad, la rehabilitación y la sostenibilidad, serán los temas estrella de las jornadas programadas durante el encuentro.

El director general de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento, Juan Van-Halen, apuntó durante la inauguración del certamen que con “la reforma del sistema financiero y del laboral, el Gobierno central está llevando a cabo un "cambio radical" en el modelo inmobiliario para permitir su recuperación, fomentando la rehabilitación, el alquiler y la inversión”.

Polémica por la nueva fiscalidad en la venta de viviendas

El Proyecto de Ley de Reforma Fiscal aprobado recientemente por el Gobierno está creando malestar entre los propietarios de viviendas, ya que aumenta sensiblemente la tributación por la venta de inmuebles.

Esta situación se da por la eliminación de los coeficientes de actualización y de los coeficientes de abatimiento en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) contemplados en dicha reforma fiscal. El primero corrige la depreciación monetaria y, al aplicarlo, se obtiene un valor de compra actualizado a la fecha de venta. Por su parte, los coeficientes de abatimiento reducen la ganancia sujeta al pago de impuestos para los activos adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.

La nueva reforma afecta sobre todo a los propietarios que no venden una vivienda habitual, a los que no reinvierten la cantidad obtenida en la venta en la compra de otra vivienda y a aquellos que compran un inmueble pero agotan el plazo de dos años para adquirirlo. Son los tres supuestos a los que más afecta el proyecto de Ley de Reforma Fiscal presentado por el Gobierno, ya que supone un cambio sustancial en la tributación de las ganancias que se desprenden de la venta de propiedades.

Esta situación hace que se presenten muchos interrogantes a los que quieren vender sus viviendas sobre cuál es el mejor momento para hacerlo. La reforma fiscal también ha provocado que la Defensora del Pueblo pida más información al Gobierno sobre la eliminación de los coeficientes.

El Consejo de Ministros aprueba el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016: ayudas al alquiler

El pasado mes de julio, el Consejo de Ministros aprobó finalmente el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016 que, entre otros temas, da luz a las ayudas al alquiler. Éstas contemplan las destinadas a inquilinos para el alquiler de la vivienda y, también, las que tienen como objetivo fomentar el parque público de vivienda en alquiler.

Para poder optar a las ayudas al alquiler hay que cumplir una serie de requisitos:

1/Personas físicas mayores de edad, titulares de un contrato de arrendamiento (o en condiciones de serlo).
2/ Tengan un límite de ingresos inferior a 3 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) (Ingresos brutos menores a los 22.365,42€).

Siempre y cuando:

1/ El alquiler mensual sea igual o inferior a 600 €.
2/La vivienda en alquiler sea la residencia habitual y permanente.
Las personas afectadas en los procedimientos de desahucios tendrán preferencia a la hora de optar a dichas ayudas.

Los beneficiarios obtendrán el pago de hasta el 40% de la renta del alquiler (hasta 2.400 € anuales por vivienda) durante un plazo máximo de 12 meses prorrogable hasta el final del Plan.

La botella medio llena o medio vacía

La vuelta de vacaciones nos depara un baile de cifras respecto a la situación del mercado inmobiliario en nuestro país. Mientras unos afirman que el sector de la construcción y la vivienda empiezan a remontar el vuelo, el Gobierno y el Consejo General del Notariado afirma que esta recuperación aún tendrá que esperar.

Tal como explica Julio Rodríguez López, expresidente del Banco Hipotecario, en un artículo publicado por El País, estas valoraciones contrarias tienen su explicación en la metodología utilizada por unos y otros.

En el segundo trimestre de 2014 el índice de precios del Instituto Nacional de Estadística (INE) registró un aumento del 1,7% en el precio de la vivienda sobre el nivel del trimestre precedente. Por su parte, el Ministerio de Fomento y el Consejo General del Notariado sitúan el mercado en números rojos, con saldo negativo tanto en el número de compraventas (-9,8%) como en los precios (-10%).
Rodríguez apunta que “se trata de dos indicadores de metodología muy diferente” y apuesta por el índice de precios del INE como “más riguroso”.

Amplía la información en:

Dos estadísticas de precios de vivienda con metodología diferente ¿Cuál refleja mejor la realidad?
Jarro de agua fría 'puntual' de los notarios al mercado de la vivienda

Hacienda mantiene en el 60% la desgravación por alquiler a propietarios

La reforma fiscal presentada por el Gobierno el pasado mes de junio rebajó hasta el 50% del IRPF las rentas cobradas por los propietarios de viviendas en alquiler. Sin embargo, el texto definitivo de la reforma corrige este punto e incrementa el porcentaje hasta el 60%.

Sin embargo, se mantiene la eliminación de la exención del 100% para los caseros que alquilen su casa a menores de 35 años y también la supresión de las deducciones a los inquilinos. Actualmente, el arrendatario tiene derecho a deducirse el 10,05% del dinero destinado al alquiler (máximo de 9.040 euros anuales) siempre que gane menos de 24.107,20 euros al año.

Cabe destacar que esta última medida no se aplicará de forma retroactiva, es decir, que la deducción se podrá mantener hasta el contrato de alquiler expire.

El Gobierno aprueba el intercambio de datos entre el Catastro y el Registro de la Propiedad

El proyecto de reforma de la ley hipotecaria y de la ley del catastro aprobada recientemente por el Consejo de Ministros facilitará el intercambio seguro de datos entre el Registro de la Propiedad y el Catastro. De esta forma se evitarán informaciones contradictorias e incompletas sobre un mismo bien inmueble.

En la actualidad, ambas instituciones tienen competencias diferenciadas que, sin embargo, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria. La coordinación de la información resulta indispensable para una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y administraciones.

Foto: Revellín (CC BY-SA 2.0)

Sin embargo, la dispersión normativa y la falta de tratamiento integral y homogéneo de los datos entre uno y otro provocan que hoy en día el resultado sea precisamente el contrario: el registro utiliza una cartografía distinta de la catastral y de difícil relación; los procedimientos de intercambio de información son anticuados e insuficientes; y es difícil saber cuándo una finca registral y una parcela catastral son la misma realidad.

Esta situación impide un control real y genera inseguridad, favoreciendo, por ejemplo, que haya fincas inscritas varias veces, que algunas puedan invadir el dominio público o los montes públicos o que se dificulte la detección de construcciones ilegales.

Así pues, el proyecto permitiendo que el registro tenga acceso a la cartografía catastral y viceversa. Con carácter general, se utilizará la cartografía del Catastro. Asimismo, se define también el procedimiento para la incorporación de la descripción gráfica de las fincas al Registro de la Propiedad y sus efectos jurídicos: esta descripción será obligatoria cuando haya cualquier operación de reordenación de los terrenos o de las fincas.

Por último, se regula un procedimiento actualizado de intercambio de información entre el Registro y el Catastro para evitar discordancias, en beneficio de las administraciones (control del fraude) y de los ciudadanos (simplificación administrativa).

Reducción de la desgravación por alquiler a partir de 2015

Foto: photosteve101

Una de las novedades más comentadas de la reforma fiscal anunciada recientemente por el Gobierno es la reducción de la desgravación por alquiler. Una medida que, junto al impulso a la rehabilitación, es la gran apuesta del plan estatal de vivienda.

Así pues, el anteproyecto de ley del IRPF elimina la exención por arrendamiento para el inquilino y baja la reducción para el propietario para los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2015. Esto significa que los contratos perderán la exención estatal de hasta el 10,05% de las cantidades satisfechas en el periodo impositivo por el alquiler de vivienda habitual cuando la base imponible no supere los 17.707,20 euros.

A pesar de ello, algunas comunidades ya han anunciado que seguirán manteniendo la deducción por alquiler en el tramo autonómico. En concreto, se trata de Andalucía, Aragón, Asturias, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Cataluña, Galicia, Madrid, Valencia y Navarra.

En el caso de Cataluña, los menores de 32 y los mayores de 65 años podrán deducirse el 10% del alquiler (con un máximo de 300 euros en un año); también se incluye a aquellos que hayan estado en paro durante 183 días o más durante el ejercicio, tengan un grado de discapacidad igual o superior al 65% o sean viudos, siempre que la base imponible no sea superior a los 20.000 euros anuales.

Joan Carles Codina, socio-director de Escoda & Codina, nombrado administrador concursal

Joan Carles Codina Campaña, abogado y socio-director de Escoda & Codina, Abogados-Economistas, ha sido nombrado administrador concursal por el Juzgado de lo Mercantil  número 10 de Madrid.

Codina goza ya de una considerable trayectoria como abogado en procesos concursales. Se estrenó en el año 2004, a los pocos meses de haber entrado en vigor la nueva Ley 22/2003, de 9 de Julio, Concursal, figura que ha venido a substituir las antiguas quieras y suspensión de pagos.

El trabajo del Administrador Concursal consiste en examinar y comprobar que la empresa concursada ha seguido y cumplido con todas las formalidades exigidas por la legislación, así como relacionar el inventario de la misma y de los créditos de sus acreedores. Todo ello se plasma en un informe que sirve de base para llegar a un convenio o liquidación.

El concurso es un procedimiento judicial único por el que se tramitan los procesos derivados de un estado de insolvencia (ya sea provisional o definitiva), siendo aplicable a toda clase de deudores (civiles o mercantiles) ya sean personas físicas o jurídicas.

La figura de la Administración Concursal se regula en el Título II de la Ley Concursal, artículos 26 a 39.