¿Quién asume el coste de las obras en una vivienda de alquiler? (II/II)

Para poder determinar quién asume el coste de las obras en una vivienda de alquiler, debe, en primer lugar, diferenciarse entre las obras de conservación de la vivienda y las obras de mejora.

En el blog publicado el pasado día 5 de Junio, se dieron unas pinceladas de las primeras, es decir, de las obras de conservación. En el artículo de hoy, se hablará de las segundas, o sea, de las obras de mejoras.

Tal y como avanzamos, las obras de mejora son aquéllas que no son estrictamente necesarias para la habitabilidad de la vivienda, sino que van dirigidas a mejorar las características de la misma  o bien se deben realizar porque así lo ha acordado la comunidad de propietarios.

El inquilino deberá soportar la ejecución de las mismas, siempre que no se puedan posponer a la finalización del contrato. En este supuesto, el propietario está obligado a notificar con tres meses de antelación al inquilino la realización de las obras, su naturaleza, su comienzo, su duración y el coste previsible. Desde que se le notifiquen las obras, el arrendatario tiene el plazo de un mes para poder desistir del contrato, siempre que las obras afecten seriamente la habitabilidad de la vivienda. A su vez, el arrendatario tendrá derecho a la reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado así como a recibir una indemnización por los gastos que ha tenido que sufragar.

Por su parte, el artículo 23 de la LAU establece que el inquilino no podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda. Así pues, el inquilino tan sólo puede realizar cualquier tipo de obra menor que se requiera para la conservación o mejora de la vivienda, sin embargo, cuando las obras afecten a la configuración de la vivienda o a la estabilidad de la misma, necesitará la autorización expresa de la propiedad (por ejemplo, tirar un tabique). Para el supuesto de que las realice sin consentimiento, el propietario podrá obligar a que una vez finalizado el contrato, reponga la vivienda a su estado anterior.

Como conclusión, decir que la regulación en la LAU de esta materia es muy breve y genérica, lo que conlleva un alto grado de conflictividad entre las partes interesadas, obligándolas a acudir o bien a los juzgados o bien al arbitraje.

 

¿Quién asume el coste de las obras en una vivienda de alquiler? (I/II)

Las obras de la vivienda deben venir contempladas en el contrato de arrendamiento. A falta de regulación contractual o de acuerdo, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, supletoriamente, el Código Civil regulan ciertos aspectos que se deben tener en cuenta a la hora de firmar o redactar un contrato de alquiler de vivienda.

En primer lugar, se debe distinguir entre obras de conservación de la vivienda y obras de mejora.

Las obras de conservación son todas aquellas reparaciones que son necesarias para que la vivienda quede conservada en condiciones de habitabilidad. Las obras de mejora son aquéllas que no son estrictamente necesarias para la habitabilidad de la vivienda, sino que van dirigidas a mejorar las características de la misma  o bien se deben realizar porque así lo ha acordado la comunidad de propietarios (por ejemplo: rehabilitación de fachadas). Tanto en un supuesto como en otro, el inquilino deberá soportar la ejecución de las mismas, siempre que no se puedan posponer a la finalización del contrato. 

El artículo 21 de la LAU establece que el propietario es quien está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda y que la misma sea habitable y pueda ser usada libremente por el inquilino (verbigracia: rotura de una tubería privativa).
Si el deterioro de un elemento de la vivienda es atribuible al inquilino por mal uso o negligencia, se exime al propietario de cualquier responsabilidad, siendo el inquilino el que deberá efectuar la reparación. Aquí se plantea un problema de prueba: ¿ha sido el inquilino quién ha efectuado un mal uso o no? Es por ello que el Código Civil establece que siempre será el inquilino el que deberá correr con la carga de la prueba y acreditar que los daños no se han producido por su culpa o negligencia.

Si el deterioro es por el simple uso y el paso del tiempo, la ley indica que las pequeñas reparaciones deben ir a cargo del arrendatario. De todas maneras, esta cuestión conlleva también muchos conflictos interpretativos ya que la redacción del artículo es breve y genérica, por lo que se tendrá que acudir caso por caso para su solución.

En días posteriores, se hablará de las obras de mejora, es decir, las obras que van orientadas a mejorar la habitabilidad de la vivienda.  

¿Qué podemos hacer para alquilar con mayor seguridad?

Alquilar una vivienda vacía tiene numerosas ventajas, aunque son muchos los propietarios quienes, por motivos de índole diversa (riesgo de impago de renta, miedo de daños en el inmueble, …), deciden no arrendarla. ¿Qué hacer…?

Para minimizar esos motivos y poder sacar el máximo provecho a la vivienda a alquilar, los propietarios cuentan con una serie de medidas preventivas que, aunque no garantizan la total desaparición de esos riesgos, ayudan a reducirlos. Algunas de estas medidas son:

1. conocer la solvencia del inquilino haciendo una cuidadosa selección del mismo

Para ello, se le puede pedir sus nóminas y contrato de trabajo. También existen diferentes registros de morosos donde averiguar si el potencial arrendatario ha tenido ya incidencias de pago con anterioridad. Si es así, se le puede solicitar otro tipo de garantías (punto 2) o incluso rechazar al inquilino. Al manejarse datos personales y económicos del futuro inquilino, consideramos que es mejor que este punto se gestione a través de un profesional inmobiliario y no directamente entre el arrendador y el arrendatario

2. pedir garantías adicionales

La ley permite que se establezca, además del pago de la fianza (que cubre posibles desperfectos en la vivienda provocados por el inquilino al final del contrato), cualquier tipo de garantía del cumplimiento de las obligaciones de pago de manera adicional en el momento de firmar el contrato, como por ejemplo, el pago de una o dos mensualidades extra.

3. exigir avales

Para el caso en que el inquilino impague la renta, el avalista (tercero que garantiza, en este supuesto, el pago del alquiler) vendrá obligado a sufragar la renta o rentas debidas como si fuera/n propia/s. Los avales a exigir pueden ser personales o bancarios.

4. contratación de seguros de impago o desperfectos

Se trata de cubrir los impagos o desperfectos ocasionados por el inquilino en la vivienda. Diferentes compañías ofrecen pólizas de seguros con un amplio abanico de coberturas: impago de rentas, daños en la vivienda, etc. El coste de la póliza dependerá del tipo de cobertura elegida.

Con la aplicación de estas medidas, pueden evitarse muchos quebraderos de cabeza y fomentar el mercado de alquiler.

 

 

 

El fin del alquiler de renta antigua

El pasado 1 de Enero de 2015 finalizaban los arrendamientos conocidos como renta antigua de locales comerciales celebrados entre persona jurídica y persona física antes de 1985.

 

Legislación:

En España, las tres leyes que afectan al asunto de referencia son:

1.- Ley deArrendamientos Urbanos (LAU), de fecha de 24 de Diciembre de 1964, bajo la que se celebraron los alquileres llamados de “renta antigua”. Esta ley obligaba a aplicar en beneficio del arrendatario del local de negocio la prórroga forzosa del contrato.

2.- El Decreto Ley2/1985, de 30 de Abril, o más conocido por el llamado “Decreto Boyer”, que eliminó la prórroga forzosa dejándose de celebrar desde ese momento arrendamientos de renta antigua.

3.- La Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de  Arrendamientos Urbanos estableció un régimen transitorio con las reglas de extinción de dichos alquileres de renta antigua, es decir, los anteriores al “Decreto Boyer” de 20 años. Por tanto, desde el 1 de Enero de 2015, estos contratos se han quedado sin efecto.  Este régimen transitorio está fijado concretamente en la Disposición Adicional 3ª de la Ley 29/1994.

 

Acuerdos entre propietarios e inquilinos:

Ante la desaparición de estos contratos, en los últimos años, arrendadores e inquilinos se han ido poniendo en muchos casos de acuerdo para evitar un conflicto perjudicial para ambas partes:

• con respecto al arrendador, el conflicto vendría motivado por los derechos que protegen al arrendatario consistentes en el derecho a una indemnización o en el derecho preferente (tanteo) para continuar en el local arrendado; y,
• con respecto al arrendatario, por el aumento considerable que supone la actualización de la renta de alquiler antigua a una renta de alquiler de mercado.

Con lo expuesto, se llega fácilmente a la conclusión de que, en términos generales, a los propietarios les conviene conservar a sus actuales inquilinos puesto que la ley protege a éstos y les otorga el derecho de tanteo, derecho que para el propietario del inmueble podría ser un incentivo para llegar a un acuerdo con su actual inquilino.

Con el tiempo se verá cuántos locales de negocio de renta antigua se han visto abocados al cierre y si ello ha provocado la destrucción de puestos de trabajo y la sustitución de empleos de calidad por otros más precarios.

Nueva edición del Barcelona Meeting Point

Hasta el domingo 2 de noviembre se celebra el Barcelona Meeting Point, la decimoctava edición del Salón Inmobiliario Internacional & Symposium. El pabellón 8 del recinto Montjuic-Plaza España de Fira de Barcelona acoge a un total de 265 empresas de 23 países y ocupa 20.000 metros cuadrados de superficie de exposición.

El Salón pone en contacto a los profesionales de la inversión inmobiliaria desde la vertiente de la oferta (propietarios, promotores, agentes, consultores, etc.) y de la demanda (compañías de seguros, fondos, bancos de inversión...).

Además, en la actual edición está prevista la puesta en marcha de un nuevo clúster destinado a crear sinergias entre las inmobiliarias españolas y los inversores rusos y chinos.
Los motores principales del sector en la actualidad, la rehabilitación y la sostenibilidad, serán los temas estrella de las jornadas programadas durante el encuentro.

El director general de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento, Juan Van-Halen, apuntó durante la inauguración del certamen que con “la reforma del sistema financiero y del laboral, el Gobierno central está llevando a cabo un "cambio radical" en el modelo inmobiliario para permitir su recuperación, fomentando la rehabilitación, el alquiler y la inversión”.

Polémica por la nueva fiscalidad en la venta de viviendas

El Proyecto de Ley de Reforma Fiscal aprobado recientemente por el Gobierno está creando malestar entre los propietarios de viviendas, ya que aumenta sensiblemente la tributación por la venta de inmuebles.

Esta situación se da por la eliminación de los coeficientes de actualización y de los coeficientes de abatimiento en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) contemplados en dicha reforma fiscal. El primero corrige la depreciación monetaria y, al aplicarlo, se obtiene un valor de compra actualizado a la fecha de venta. Por su parte, los coeficientes de abatimiento reducen la ganancia sujeta al pago de impuestos para los activos adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.

La nueva reforma afecta sobre todo a los propietarios que no venden una vivienda habitual, a los que no reinvierten la cantidad obtenida en la venta en la compra de otra vivienda y a aquellos que compran un inmueble pero agotan el plazo de dos años para adquirirlo. Son los tres supuestos a los que más afecta el proyecto de Ley de Reforma Fiscal presentado por el Gobierno, ya que supone un cambio sustancial en la tributación de las ganancias que se desprenden de la venta de propiedades.

Esta situación hace que se presenten muchos interrogantes a los que quieren vender sus viviendas sobre cuál es el mejor momento para hacerlo. La reforma fiscal también ha provocado que la Defensora del Pueblo pida más información al Gobierno sobre la eliminación de los coeficientes.

El Consejo de Ministros aprueba el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016: ayudas al alquiler

El pasado mes de julio, el Consejo de Ministros aprobó finalmente el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016 que, entre otros temas, da luz a las ayudas al alquiler. Éstas contemplan las destinadas a inquilinos para el alquiler de la vivienda y, también, las que tienen como objetivo fomentar el parque público de vivienda en alquiler.

Para poder optar a las ayudas al alquiler hay que cumplir una serie de requisitos:

1/Personas físicas mayores de edad, titulares de un contrato de arrendamiento (o en condiciones de serlo).
2/ Tengan un límite de ingresos inferior a 3 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) (Ingresos brutos menores a los 22.365,42€).

Siempre y cuando:

1/ El alquiler mensual sea igual o inferior a 600 €.
2/La vivienda en alquiler sea la residencia habitual y permanente.
Las personas afectadas en los procedimientos de desahucios tendrán preferencia a la hora de optar a dichas ayudas.

Los beneficiarios obtendrán el pago de hasta el 40% de la renta del alquiler (hasta 2.400 € anuales por vivienda) durante un plazo máximo de 12 meses prorrogable hasta el final del Plan.