El fin del alquiler de renta antigua

El pasado 1 de Enero de 2015 finalizaban los arrendamientos conocidos como renta antigua de locales comerciales celebrados entre persona jurídica y persona física antes de 1985.

 

Legislación:

En España, las tres leyes que afectan al asunto de referencia son:

1.- Ley deArrendamientos Urbanos (LAU), de fecha de 24 de Diciembre de 1964, bajo la que se celebraron los alquileres llamados de “renta antigua”. Esta ley obligaba a aplicar en beneficio del arrendatario del local de negocio la prórroga forzosa del contrato.

2.- El Decreto Ley2/1985, de 30 de Abril, o más conocido por el llamado “Decreto Boyer”, que eliminó la prórroga forzosa dejándose de celebrar desde ese momento arrendamientos de renta antigua.

3.- La Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de  Arrendamientos Urbanos estableció un régimen transitorio con las reglas de extinción de dichos alquileres de renta antigua, es decir, los anteriores al “Decreto Boyer” de 20 años. Por tanto, desde el 1 de Enero de 2015, estos contratos se han quedado sin efecto.  Este régimen transitorio está fijado concretamente en la Disposición Adicional 3ª de la Ley 29/1994.

 

Acuerdos entre propietarios e inquilinos:

Ante la desaparición de estos contratos, en los últimos años, arrendadores e inquilinos se han ido poniendo en muchos casos de acuerdo para evitar un conflicto perjudicial para ambas partes:

• con respecto al arrendador, el conflicto vendría motivado por los derechos que protegen al arrendatario consistentes en el derecho a una indemnización o en el derecho preferente (tanteo) para continuar en el local arrendado; y,
• con respecto al arrendatario, por el aumento considerable que supone la actualización de la renta de alquiler antigua a una renta de alquiler de mercado.

Con lo expuesto, se llega fácilmente a la conclusión de que, en términos generales, a los propietarios les conviene conservar a sus actuales inquilinos puesto que la ley protege a éstos y les otorga el derecho de tanteo, derecho que para el propietario del inmueble podría ser un incentivo para llegar a un acuerdo con su actual inquilino.

Con el tiempo se verá cuántos locales de negocio de renta antigua se han visto abocados al cierre y si ello ha provocado la destrucción de puestos de trabajo y la sustitución de empleos de calidad por otros más precarios.

Nueva edición del Barcelona Meeting Point

Hasta el domingo 2 de noviembre se celebra el Barcelona Meeting Point, la decimoctava edición del Salón Inmobiliario Internacional & Symposium. El pabellón 8 del recinto Montjuic-Plaza España de Fira de Barcelona acoge a un total de 265 empresas de 23 países y ocupa 20.000 metros cuadrados de superficie de exposición.

El Salón pone en contacto a los profesionales de la inversión inmobiliaria desde la vertiente de la oferta (propietarios, promotores, agentes, consultores, etc.) y de la demanda (compañías de seguros, fondos, bancos de inversión...).

Además, en la actual edición está prevista la puesta en marcha de un nuevo clúster destinado a crear sinergias entre las inmobiliarias españolas y los inversores rusos y chinos.
Los motores principales del sector en la actualidad, la rehabilitación y la sostenibilidad, serán los temas estrella de las jornadas programadas durante el encuentro.

El director general de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento, Juan Van-Halen, apuntó durante la inauguración del certamen que con “la reforma del sistema financiero y del laboral, el Gobierno central está llevando a cabo un "cambio radical" en el modelo inmobiliario para permitir su recuperación, fomentando la rehabilitación, el alquiler y la inversión”.

Polémica por la nueva fiscalidad en la venta de viviendas

El Proyecto de Ley de Reforma Fiscal aprobado recientemente por el Gobierno está creando malestar entre los propietarios de viviendas, ya que aumenta sensiblemente la tributación por la venta de inmuebles.

Esta situación se da por la eliminación de los coeficientes de actualización y de los coeficientes de abatimiento en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) contemplados en dicha reforma fiscal. El primero corrige la depreciación monetaria y, al aplicarlo, se obtiene un valor de compra actualizado a la fecha de venta. Por su parte, los coeficientes de abatimiento reducen la ganancia sujeta al pago de impuestos para los activos adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.

La nueva reforma afecta sobre todo a los propietarios que no venden una vivienda habitual, a los que no reinvierten la cantidad obtenida en la venta en la compra de otra vivienda y a aquellos que compran un inmueble pero agotan el plazo de dos años para adquirirlo. Son los tres supuestos a los que más afecta el proyecto de Ley de Reforma Fiscal presentado por el Gobierno, ya que supone un cambio sustancial en la tributación de las ganancias que se desprenden de la venta de propiedades.

Esta situación hace que se presenten muchos interrogantes a los que quieren vender sus viviendas sobre cuál es el mejor momento para hacerlo. La reforma fiscal también ha provocado que la Defensora del Pueblo pida más información al Gobierno sobre la eliminación de los coeficientes.

El Consejo de Ministros aprueba el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016: ayudas al alquiler

El pasado mes de julio, el Consejo de Ministros aprobó finalmente el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016 que, entre otros temas, da luz a las ayudas al alquiler. Éstas contemplan las destinadas a inquilinos para el alquiler de la vivienda y, también, las que tienen como objetivo fomentar el parque público de vivienda en alquiler.

Para poder optar a las ayudas al alquiler hay que cumplir una serie de requisitos:

1/Personas físicas mayores de edad, titulares de un contrato de arrendamiento (o en condiciones de serlo).
2/ Tengan un límite de ingresos inferior a 3 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) (Ingresos brutos menores a los 22.365,42€).

Siempre y cuando:

1/ El alquiler mensual sea igual o inferior a 600 €.
2/La vivienda en alquiler sea la residencia habitual y permanente.
Las personas afectadas en los procedimientos de desahucios tendrán preferencia a la hora de optar a dichas ayudas.

Los beneficiarios obtendrán el pago de hasta el 40% de la renta del alquiler (hasta 2.400 € anuales por vivienda) durante un plazo máximo de 12 meses prorrogable hasta el final del Plan.

La botella medio llena o medio vacía

La vuelta de vacaciones nos depara un baile de cifras respecto a la situación del mercado inmobiliario en nuestro país. Mientras unos afirman que el sector de la construcción y la vivienda empiezan a remontar el vuelo, el Gobierno y el Consejo General del Notariado afirma que esta recuperación aún tendrá que esperar.

Tal como explica Julio Rodríguez López, expresidente del Banco Hipotecario, en un artículo publicado por El País, estas valoraciones contrarias tienen su explicación en la metodología utilizada por unos y otros.

En el segundo trimestre de 2014 el índice de precios del Instituto Nacional de Estadística (INE) registró un aumento del 1,7% en el precio de la vivienda sobre el nivel del trimestre precedente. Por su parte, el Ministerio de Fomento y el Consejo General del Notariado sitúan el mercado en números rojos, con saldo negativo tanto en el número de compraventas (-9,8%) como en los precios (-10%).
Rodríguez apunta que “se trata de dos indicadores de metodología muy diferente” y apuesta por el índice de precios del INE como “más riguroso”.

Amplía la información en:

Dos estadísticas de precios de vivienda con metodología diferente ¿Cuál refleja mejor la realidad?
Jarro de agua fría 'puntual' de los notarios al mercado de la vivienda

Hacienda mantiene en el 60% la desgravación por alquiler a propietarios

La reforma fiscal presentada por el Gobierno el pasado mes de junio rebajó hasta el 50% del IRPF las rentas cobradas por los propietarios de viviendas en alquiler. Sin embargo, el texto definitivo de la reforma corrige este punto e incrementa el porcentaje hasta el 60%.

Sin embargo, se mantiene la eliminación de la exención del 100% para los caseros que alquilen su casa a menores de 35 años y también la supresión de las deducciones a los inquilinos. Actualmente, el arrendatario tiene derecho a deducirse el 10,05% del dinero destinado al alquiler (máximo de 9.040 euros anuales) siempre que gane menos de 24.107,20 euros al año.

Cabe destacar que esta última medida no se aplicará de forma retroactiva, es decir, que la deducción se podrá mantener hasta el contrato de alquiler expire.

El Gobierno aprueba el intercambio de datos entre el Catastro y el Registro de la Propiedad

El proyecto de reforma de la ley hipotecaria y de la ley del catastro aprobada recientemente por el Consejo de Ministros facilitará el intercambio seguro de datos entre el Registro de la Propiedad y el Catastro. De esta forma se evitarán informaciones contradictorias e incompletas sobre un mismo bien inmueble.

En la actualidad, ambas instituciones tienen competencias diferenciadas que, sin embargo, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria. La coordinación de la información resulta indispensable para una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y administraciones.

Foto: Revellín (CC BY-SA 2.0)

Sin embargo, la dispersión normativa y la falta de tratamiento integral y homogéneo de los datos entre uno y otro provocan que hoy en día el resultado sea precisamente el contrario: el registro utiliza una cartografía distinta de la catastral y de difícil relación; los procedimientos de intercambio de información son anticuados e insuficientes; y es difícil saber cuándo una finca registral y una parcela catastral son la misma realidad.

Esta situación impide un control real y genera inseguridad, favoreciendo, por ejemplo, que haya fincas inscritas varias veces, que algunas puedan invadir el dominio público o los montes públicos o que se dificulte la detección de construcciones ilegales.

Así pues, el proyecto permitiendo que el registro tenga acceso a la cartografía catastral y viceversa. Con carácter general, se utilizará la cartografía del Catastro. Asimismo, se define también el procedimiento para la incorporación de la descripción gráfica de las fincas al Registro de la Propiedad y sus efectos jurídicos: esta descripción será obligatoria cuando haya cualquier operación de reordenación de los terrenos o de las fincas.

Por último, se regula un procedimiento actualizado de intercambio de información entre el Registro y el Catastro para evitar discordancias, en beneficio de las administraciones (control del fraude) y de los ciudadanos (simplificación administrativa).