Necesidad de acuerdo previo de la Junta de Propietarios para autorizar expresamente al Presidente para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta

La discusión sobre la necesidad del previo acuerdo de Junta para accionar en nombre de la comunidad de propietarios concluyó con la Sentencia del TS de 10 de Octubre de 2011 que declaró como doctrina jurisprudencial “la necesidad de un previo acuerdo de la Junta de Propietarios que autorice expresamente al Presidente de la Comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta.”.

A pesar de que el Presidente de la Comunidad de Propietarios asume la representación orgánica de la Comunidad, la actuación en defensa de aquélla ha de ser autorizada a través de un acuerdo adoptado válidamente en el ámbito de las competencias de la Comunidad. En este sentido, el artículo 14.e) de la Ley de Propiedad Horizontal manifiesta que corresponde a la Junta de propietarios "Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común."

El acta de la Junta o la certificación de la misma debe aportarse con la demanda como requisito previo de legitimación (artículos 264.2º y 265.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil-LEC-), no pudiéndose aportar con posterioridad, en cuyo caso se estaría infringiendo el artículo 269.1 de la citada LEC.

Sin embargo, los Juzgados consideran que es un defecto subsanable por lo que podría aportarse el acta de la Junta con posterioridad a la demanda pero siempre (y esto es lo importante) que el acuerdo sea previo a la presentación de la demanda. Recordemos que, en virtud de la STS citada, si se presenta la demanda sin la autorización de la Comunidad de Propietarios, el Presidente de ésta carecerá de autorización y de legitimación para intervenir judicialmente en representación de aquélla.

De todas formas, aunque la práctica forense judicial entiende que nos encontramos ante un defecto subsanable, lo aconsejable es que las demandas interpuestas por Comunidades de Propietarios vayan acompañadas del acuerdo de la Junta de Propietarios que autorice expresamente al Presidente de la Comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta. De lo contrario, dejamos en manos del Juzgador que sea él quien estime la falta de este requisito procesal y no admita a trámite la demanda; y, si se abre el proceso y el demandado contesta alegando esta falta de legitimación, será ya un obstáculo procesal insalvable que conllevará irremediablemente a desestimar la demanda sin subsanación posible alguna.

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Con la recuperación económica, aumentan los caseros en España

Aunque en España no hay un registro público exacto para conocer el número de caseros existentes, de manera aproximada puede calcularse a través de los contribuyentes que declaran obtener ingresos procedentes del capital inmobiliario al tiempo de confeccionar su IRPF.

Fuentes de Hacienda explican que han de tomarse en cuenta los ingresos que no constituyen actividad económica, porque en dicho apartado se incluyen o bien aquellas empresas que poseen más de un inmueble en arrendamiento o bien aquellos particulares con más de una casa en alquiler que decidieron constituirse en empresa.

Así, en el 2008, momento en que se inició la crisis, según la Agencia Tributaria, un total de 1.643.284 contribuyentes declaró percibir ingresos del capital inmobiliario. Por el contrario, con datos relativos al ejercicio fiscal de 2015, último ejercicio cerrado con datos disponibles, sobre un total de 19,3millones de declarantes, 2.237.463 obtuvo ingresos por el capital inmobiliario. Y todo apunta a que en 2016 y 2107 habrá aumentado.

El motivo de este aumento de los arrendadores trae su causa en la propia crisis. Cuando estalló la burbuja inmobiliaria y se inició la recesión, muchos propietarios tuvieron que poner su casa en alquiler para poder obtener ingresos mientras llegaba el momento de la venta y poder saldar sus deudas. Esos mismos propietarios a su vez también se vieron obligados a irse a vivir a otro inmueble, ya fuera de alquiler o a regresar a casa de sus familiares, convirtiéndose a la vez en propietarios e inquilinos.

Con la recuperación económica, la mejora del empleo y la reapertura del grifo de la financiación, la inversión en vivienda volvió a ser atractiva. De hecho, la alta rentabilidad bruta que ofrecen los arrendamientos frente a otros activos (desde 2015, las rentas por alquiler acumulan tres años consecutivos de repunte) explica también en gran medida el aumento del número de arrendadores, resultando previsible los aumentos de número de los arrendadores y del precio de las rentas para la campaña del IRPF del ejercicio 2017. 

Fuerte encarecimiento del mercado inmobiliario del alquiler

Según los datos de los principales portales inmobiliarios, el aumento de los precios de los pisos de alquiler ha vivido una tregua en el mes de Julio. A pesar de esta tregua, en comparación anual, los precios están subiendo con fuerza y quien lidera esta euforia es la Comunidad Autónoma de Cataluña, seguida de Las Canarias, Madrid y Las Baleares.

Desde el 2014, el incremento que acumula el precio del alquiler en Cataluña es de un 42,1%. Al 2014, el mercado abandonó los números rojos que acumulaba desde el inicio de la crisis económica y desde entonces hasta el cierre de 2017 ya ha recuperado con creces aquello que había perdido entre el 2008 y el 2013 (un 36,6%).

En todo caso, después de las fuertes subidas de los últimos años, Cataluña ha aminorado la velocidad, y el 2017 frenó respecto del aumento del 14,6% registrado en el ejercicio anterior. Cataluña inició el cambio de tendencia un año antes de que el conjunto del Estado, donde el precio del arrendamiento todavía cerró en negativo al 2014. Actualmente, Cataluña avanza hacia la estabilización, con una escalada que se va frenando, mientras que al Estado se mantiene el ritmo al alza.

Diferentes estudios y expertos ya han mostrado el convencimiento que los precios han tocado techo y que ahora la tendencia será a una estabilización. En todo caso, los fuertes incrementos de precios anotados en los últimos años han situado el precio del alquiler por metro cuadrado en niveles mucho por encima del que se pagaba durante los años del boom inmobiliario.

En el caso de Barcelona capital, este hecho todavía es más palmario: en el 2006, el precio del arrendamiento medio fue de 13,41 euros por metro cuadrado; en cambio, en el 2017, el precio ha sido de 15,58 euros. La presión de Barcelona, donde la acción de los inversores y el turismo han actuado con fuerza, explica en buena parte la evolución de los alquileres en el conjunto de Cataluña, donde los 12,39 euros por metro cuadrado del año pasado superan también los 11,74 euros del 2016.

Advertencia fiscal en materia de arrendamientos

Las personas que el año pasado realizaron anuncios en diferentes medios publicitarios, incluso por internet a través de portales inmobiliarios, para arrendar una vivienda se ha convertido en objetivo de Hacienda para la campaña de la Renta del ejercicio 2015, iniciada el pasado 6 de Abril.

Es la primera vez que los borradores del IRPF recogen un aviso para los arrendadores a fin de que  incluyan estas rentas. A su vez, Hacienda, además de recordar a los contribuyentes que las rentas percibidas por alquiler deben incluirlas en su declaración, también les recuerda que se ha de declarar cualquier tipo de renta por la que tributar y no conste en los datos fiscales.


Hacienda ha rastreado las páginas web de anuncios de pisos en busca de dinero no declarado (en particular, los alquileres de viviendas de verano y apartamentos vacacionales que precisamente son fáciles de controlar por publicitarse en las redes sociales) para analizar e incorporar a su base de datos todos los anuncios y así controlar los alquileres no declarados.

La Agencia Tributaria tiene la posibilidad de conocer esos datos, bien a través del arrendatario (quien debe incluir en su declaración su domicilio fiscal), bien mediante el cruce de información de consumos de suministros (agua, luz, gas, … a los que Hacienda tiene acceso a través de las facturas que le puedan suministrar las compañías pertinentes) o bien a través de los Ayuntamientos (si el contrato se ha depositado por razones de fianza).

Por último, decir que Hacienda también avisa al contribuyente que éste debe incluir en su declaración cualquier renta por la que deba tributar y no conste en los datos fiscales de los que actualmente pudiera disponer el Fisco obtenidos con el cruce de información por internet (por ejemplo, un profesor  que da clases particulares y se publicita como tal a través de internet).

El objetivo es que se declare de forma voluntaria las rentas de pisos así como otras rentas por las cuales se haya de tributar.

Subida generalizada en Cataluña en los precios de alquiler

Según se desprende del último informe de precios elaborado por el portal inmobiliario Idealista, los precios del alquiler subieron en las provincias de Barcelona, Tarragona y Girona; descendiendo, por el contrario, en la provincia de Lleida.

En el caso de Barcelona, el precio del alquiler vuelve a máximos históricos. Todos los barrios registraron aumentos de precios respecto a los de hace un año. El precio por metro cuadrado que se pagó en la ciudad condal en el mes de Diciembre alcanzó los 15,3 euros, lo que su poso un incremento anual y trimestral del 23% y 2,3% respectivamente.

A nivel provincial, los precios de Barcelona crecieron un 20,8% en el último año, hasta los 12,4 euros por metro cuadrado, siendo la mayor subida en Castelldefels y la mayor caída en Manresa.

En la provincia de Tarragona subieron los precios del alquiler un 10,7% hasta los 6,4 euros por metro cuadrado al mes. La capital de provincia experimentó el mayor aumento junto a Calafell.

En la provincia de Girona también crecieron los precios de arrendamiento con un 4,8% hasta los 6,9 euros por metro cuadrado al mes. Figueres fue la ciudad que  mayor subida registró con un 5,3% hasta los 6,1 euros.

 

Lleida fue la única provincia que registró una caída en los precios del alquiler, con un 0,5% hasta los 5,1 euros y un 1,6% hasta los 5,4 euros en la capital.

Conclusión

Del informe se concluye que en algunas áreas geográficas la demanda no termina de despegar, obligando a los propietarios a reducir los precios, y en otras se producen aumentos considerables, siendo la creación y distribución del empleo clave para entender el mercado de alquiler.

Obligación del arrendatario de liquidar el ITP en los contratos de arrendamientos

El  presente artículo pretende recodar a todos aquéllos que son arrendatarios la obligación que tienen de liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en virtud del contrato de arrendamiento de fincas urbanas o rústicas que no estén sujetos a IVA. 

El Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (RDL 1/1993) establece en su artículo 7º que los arrendamientos son operaciones sujetas al impuesto y, en concreto, a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales (ITP) Como consecuencia del régimen de incompatibilidades con el IVA, sólo quedarían sujetos a ITP los arrendamientos exentos de IVA.

Este gravamen queda también  recogido en la Ley 2/2014, de 27 de Enero, de medidas fiscales, administrativas, financieras y del sector público de la Generalitat de Catalunya, con efectos desde el día 1 de Febrero de 2014.

El obligado tributario o sujeto pasivo será el arrendatario, aunque el arrendador será responsable subsidiariamente a partir del momento que haya cobrado la primera renta sin haber exigido la justificación del pago del impuesto al arrendatario (arts. 8 y 9 RDL 1/1993).

La base imponible del impuesto es la cantidad total que deba satisfacerse por todo el periodo de duración del contrato. El mínimo queda fijado en 3 anualidades, aunque el contrato sea inferior, con un máximo de 6 anualidades, si el contrato no estipula la duración; todo ello, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que hayan de practicarse en caso de continuar vigente el contrato después del expresado “periodo temporal”. (artículo 10 RDL 1/1993)

Con la entrada en vigor de esta Ley, se han suprimido los efectos timbrados (timbres) o pólizas y se han sustituido por el nuevo gravamen que para el 2014 fue una cuota tributaria de un 0,3% y para el 2015 de un 0,5%, que se aplicará sobre la base imponible correspondiente a la duración del contrato.

El pago se realizará a través del modelo 600 y deberá presentarse ante la Oficina Liquidadora de Catalunya con la aportación original del contrato de alquiler más una copia del mismo.

¿Quién asume el coste de las obras en una vivienda de alquiler? (II/II)

Para poder determinar quién asume el coste de las obras en una vivienda de alquiler, debe, en primer lugar, diferenciarse entre las obras de conservación de la vivienda y las obras de mejora.

En el blog publicado el pasado día 5 de Junio, se dieron unas pinceladas de las primeras, es decir, de las obras de conservación. En el artículo de hoy, se hablará de las segundas, o sea, de las obras de mejoras.

Tal y como avanzamos, las obras de mejora son aquéllas que no son estrictamente necesarias para la habitabilidad de la vivienda, sino que van dirigidas a mejorar las características de la misma  o bien se deben realizar porque así lo ha acordado la comunidad de propietarios.

El inquilino deberá soportar la ejecución de las mismas, siempre que no se puedan posponer a la finalización del contrato. En este supuesto, el propietario está obligado a notificar con tres meses de antelación al inquilino la realización de las obras, su naturaleza, su comienzo, su duración y el coste previsible. Desde que se le notifiquen las obras, el arrendatario tiene el plazo de un mes para poder desistir del contrato, siempre que las obras afecten seriamente la habitabilidad de la vivienda. A su vez, el arrendatario tendrá derecho a la reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado así como a recibir una indemnización por los gastos que ha tenido que sufragar.

Por su parte, el artículo 23 de la LAU establece que el inquilino no podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda. Así pues, el inquilino tan sólo puede realizar cualquier tipo de obra menor que se requiera para la conservación o mejora de la vivienda, sin embargo, cuando las obras afecten a la configuración de la vivienda o a la estabilidad de la misma, necesitará la autorización expresa de la propiedad (por ejemplo, tirar un tabique). Para el supuesto de que las realice sin consentimiento, el propietario podrá obligar a que una vez finalizado el contrato, reponga la vivienda a su estado anterior.

Como conclusión, decir que la regulación en la LAU de esta materia es muy breve y genérica, lo que conlleva un alto grado de conflictividad entre las partes interesadas, obligándolas a acudir o bien a los juzgados o bien al arbitraje.