miércoles, 28 de marzo de 2018


Necesidad de acuerdo previo de la Junta de Propietarios para autorizar expresamente al Presidente para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta

La discusión sobre la necesidad del previo acuerdo de Junta para accionar en nombre de la comunidad de propietarios concluyó con la Sentencia del TS de 10 de Octubre de 2011 que declaró como doctrina jurisprudencial “la necesidad de un previo acuerdo de la Junta de Propietarios que autorice expresamente al Presidente de la Comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta.”.

A pesar de que el Presidente de la Comunidad de Propietarios asume la representación orgánica de la Comunidad, la actuación en defensa de aquélla ha de ser autorizada a través de un acuerdo adoptado válidamente en el ámbito de las competencias de la Comunidad. En este sentido, el artículo 14.e) de la Ley de Propiedad Horizontal manifiesta que corresponde a la Junta de propietarios "Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común."
El acta de la Junta o la certificación de la misma debe aportarse con la demanda como requisito previo de legitimación (artículos 264.2º y 265.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil-LEC-), no pudiéndose aportar con posterioridad, en cuyo caso se estaría infringiendo el artículo 269.1 de la citada LEC.
Sin embargo, los Juzgados consideran que es un defecto subsanable por lo que podría aportarse el acta de la Junta con posterioridad a la demanda pero siempre (y esto es lo importante) que el acuerdo sea previo a la presentación de la demanda. Recordemos que, en virtud de la STS citada, si se presenta la demanda sin la autorización de la Comunidad de Propietarios, el Presidente de ésta carecerá de autorización y de legitimación para intervenir judicialmente en representación de aquélla.
De todas formas, aunque la práctica forense judicial entiende que nos encontramos ante un defecto subsanable, lo aconsejable es que las demandas interpuestas por Comunidades de Propietarios vayan acompañadas del acuerdo de la Junta de Propietarios que autorice expresamente al Presidente de la Comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta. De lo contrario, dejamos en manos del Juzgador que sea él quien estime la falta de este requisito procesal y no admita a trámite la demanda; y, si se abre el proceso y el demandado contesta alegando esta falta de legitimación, será ya un obstáculo procesal insalvable que conllevará irremediablemente a desestimar la demanda sin subsanación posible alguna.

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