Necesidad de acuerdo previo de la Junta de Propietarios para autorizar expresamente al Presidente para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta

La discusión sobre la necesidad del previo acuerdo de Junta para accionar en nombre de la comunidad de propietarios concluyó con la Sentencia del TS de 10 de Octubre de 2011 que declaró como doctrina jurisprudencial “la necesidad de un previo acuerdo de la Junta de Propietarios que autorice expresamente al Presidente de la Comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta.”.

A pesar de que el Presidente de la Comunidad de Propietarios asume la representación orgánica de la Comunidad, la actuación en defensa de aquélla ha de ser autorizada a través de un acuerdo adoptado válidamente en el ámbito de las competencias de la Comunidad. En este sentido, el artículo 14.e) de la Ley de Propiedad Horizontal manifiesta que corresponde a la Junta de propietarios "Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común."

El acta de la Junta o la certificación de la misma debe aportarse con la demanda como requisito previo de legitimación (artículos 264.2º y 265.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil-LEC-), no pudiéndose aportar con posterioridad, en cuyo caso se estaría infringiendo el artículo 269.1 de la citada LEC.

Sin embargo, los Juzgados consideran que es un defecto subsanable por lo que podría aportarse el acta de la Junta con posterioridad a la demanda pero siempre (y esto es lo importante) que el acuerdo sea previo a la presentación de la demanda. Recordemos que, en virtud de la STS citada, si se presenta la demanda sin la autorización de la Comunidad de Propietarios, el Presidente de ésta carecerá de autorización y de legitimación para intervenir judicialmente en representación de aquélla.

De todas formas, aunque la práctica forense judicial entiende que nos encontramos ante un defecto subsanable, lo aconsejable es que las demandas interpuestas por Comunidades de Propietarios vayan acompañadas del acuerdo de la Junta de Propietarios que autorice expresamente al Presidente de la Comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta. De lo contrario, dejamos en manos del Juzgador que sea él quien estime la falta de este requisito procesal y no admita a trámite la demanda; y, si se abre el proceso y el demandado contesta alegando esta falta de legitimación, será ya un obstáculo procesal insalvable que conllevará irremediablemente a desestimar la demanda sin subsanación posible alguna.

Si desea consultar la STS entera, clique aquí.

¿Quién asume el coste de las obras en una vivienda de alquiler? (I/II)

Las obras de la vivienda deben venir contempladas en el contrato de arrendamiento. A falta de regulación contractual o de acuerdo, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, supletoriamente, el Código Civil regulan ciertos aspectos que se deben tener en cuenta a la hora de firmar o redactar un contrato de alquiler de vivienda.

En primer lugar, se debe distinguir entre obras de conservación de la vivienda y obras de mejora.

Las obras de conservación son todas aquellas reparaciones que son necesarias para que la vivienda quede conservada en condiciones de habitabilidad. Las obras de mejora son aquéllas que no son estrictamente necesarias para la habitabilidad de la vivienda, sino que van dirigidas a mejorar las características de la misma  o bien se deben realizar porque así lo ha acordado la comunidad de propietarios (por ejemplo: rehabilitación de fachadas). Tanto en un supuesto como en otro, el inquilino deberá soportar la ejecución de las mismas, siempre que no se puedan posponer a la finalización del contrato. 

El artículo 21 de la LAU establece que el propietario es quien está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda y que la misma sea habitable y pueda ser usada libremente por el inquilino (verbigracia: rotura de una tubería privativa).
Si el deterioro de un elemento de la vivienda es atribuible al inquilino por mal uso o negligencia, se exime al propietario de cualquier responsabilidad, siendo el inquilino el que deberá efectuar la reparación. Aquí se plantea un problema de prueba: ¿ha sido el inquilino quién ha efectuado un mal uso o no? Es por ello que el Código Civil establece que siempre será el inquilino el que deberá correr con la carga de la prueba y acreditar que los daños no se han producido por su culpa o negligencia.

Si el deterioro es por el simple uso y el paso del tiempo, la ley indica que las pequeñas reparaciones deben ir a cargo del arrendatario. De todas maneras, esta cuestión conlleva también muchos conflictos interpretativos ya que la redacción del artículo es breve y genérica, por lo que se tendrá que acudir caso por caso para su solución.

En días posteriores, se hablará de las obras de mejora, es decir, las obras que van orientadas a mejorar la habitabilidad de la vivienda.  

Polémica por la nueva fiscalidad en la venta de viviendas

El Proyecto de Ley de Reforma Fiscal aprobado recientemente por el Gobierno está creando malestar entre los propietarios de viviendas, ya que aumenta sensiblemente la tributación por la venta de inmuebles.

Esta situación se da por la eliminación de los coeficientes de actualización y de los coeficientes de abatimiento en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) contemplados en dicha reforma fiscal. El primero corrige la depreciación monetaria y, al aplicarlo, se obtiene un valor de compra actualizado a la fecha de venta. Por su parte, los coeficientes de abatimiento reducen la ganancia sujeta al pago de impuestos para los activos adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.

La nueva reforma afecta sobre todo a los propietarios que no venden una vivienda habitual, a los que no reinvierten la cantidad obtenida en la venta en la compra de otra vivienda y a aquellos que compran un inmueble pero agotan el plazo de dos años para adquirirlo. Son los tres supuestos a los que más afecta el proyecto de Ley de Reforma Fiscal presentado por el Gobierno, ya que supone un cambio sustancial en la tributación de las ganancias que se desprenden de la venta de propiedades.

Esta situación hace que se presenten muchos interrogantes a los que quieren vender sus viviendas sobre cuál es el mejor momento para hacerlo. La reforma fiscal también ha provocado que la Defensora del Pueblo pida más información al Gobierno sobre la eliminación de los coeficientes.

Cataluña cobra una tasa de registro del certificado energético

Foto: David Martín (CC BY-SA 2.0)

Desde el pasado 1 de junio de 2013, es obligatorio disponer de la certificación energética de todos los edificios o partes de un edificio (vivienda o locales) que se vendan o alquilen. Así lo estipulaba el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprobó el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

Recientemente, Cataluña ha empezado a cobrar una tasa a la hora de proceder al registro del certificado energético en el sector de la construcción, siguiendo así la estela de otras Comunidades Autónomas.
El objetivo principal de la tasa es financiar los gastos de revisión, control e inspección de los certificados de eficiencia energética de edificios.

La medida se apoya en la Ley del Parlamento de Cataluña de medidas fiscales y financieras de 2014 que, en el artículo 73, la cuota para cada uno de los expedientes varía en función de si es una certificación de edificios nuevos o grandes rehabilitaciones en fase de edificio acabado o bien, si es una certificación de edificios existentes.

En caso de bloques de vivienda la tasa a pagar en ambos casos (tanto si se trata de edificios existentes como si no) dependerá del número de viviendas del bloque, siempre con el tope que señala la Ley.
La gestión de la tasa se realizará de forma telemática a través de la oficina virtual.

Más información sobre la certificación energética en nuestro blog.

Las comunidades de propietarios deberán declarar los pagos a terceros

El Real Decreto 828/2013, publicado en el BOE el pasado mes de octubre, establece que en 2014 las comunidades de propietarios  están obligadas a presentar la declaración de operaciones con terceras personas. De esta manera, las comunidades de bienes en régimen de propiedad horizontal deberán declarar a Hacienda los pagos a terceros siempre y cuando superen los 3.000 euros.

Foto: *L (CC BY-NC-SA 2.0)

Ello incluye reparación o mejora de la comunidad, servicio de limpieza, obras, etc. y para cumplir con la nueva norma se deberán declarar dichas operaciones a través del modelo 347. La documentación se presentará en Hacienda en febrero de 2015.

La nueva norma, que entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2014, excluye la compra de combustible y los suministros para uso comunitario. Tampoco estarán obligadas a declarar el alquiler de alguna vivienda de la comunidad ni los seguros que protejan zonas o elementos comunes.