Aviso de Hacienda a los arrendadores de pisos del pago del IRPF.

Hacienda ha ingresado 14.792 millones en la lucha contra el fraude en 2017, un 0,6% menos que en 2016. En la campaña de aviso de alquileres se han recaudado 522 millones.

La Agencia Española de Administración Tributaria (AEAT) ha enviado 136.000 avisos de datos fiscales a los contribuyentes sobre los que tenía sospechas de que eran presuntos arrendadores que debían declarar por el Impuesto sobre las Rentas de las Personas Físicas (IRPF) por las rentas obtenidas en 2016. Estos arrendamientos incluyen tanto a personas físicas como a los alquileres en Airbnb (plataforma on line de alquiler turístico) y otras plataformas de economía colaborativa.

Así lo ha avanzado este mes de Marzo la AEAT quien, a raíz de estas llamadas de atención, ha manifestado que la recaudación se incrementó hasta los 522 millones de euros, lo que representa un incremento del 40,5% sobre la Renta de 2014, primera declaración realizada tras la desaparición de las deducciones de alquiler a favor de los arrendadores y los beneficios que obtenían los arrendatarios.

La AEAT ha ingresado 14.792 millones de euros en la lucha contra el fraude en 2017, un 0,6% menos. La AEAT no ha conseguido superar la cifra de 2016, de 14.883 millones, pero se ha acercado mucho, y ha logrado la tercera recaudación más elevada de su historia, tras 2016 y el montante récord de 15.664 millones de 2015, que la Agencia atribuye a unas actas excepcionales que se liquidaron a grandes empresas.

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Con la recuperación económica, aumentan los caseros en España

Aunque en España no hay un registro público exacto para conocer el número de caseros existentes, de manera aproximada puede calcularse a través de los contribuyentes que declaran obtener ingresos procedentes del capital inmobiliario al tiempo de confeccionar su IRPF.

Fuentes de Hacienda explican que han de tomarse en cuenta los ingresos que no constituyen actividad económica, porque en dicho apartado se incluyen o bien aquellas empresas que poseen más de un inmueble en arrendamiento o bien aquellos particulares con más de una casa en alquiler que decidieron constituirse en empresa.

Así, en el 2008, momento en que se inició la crisis, según la Agencia Tributaria, un total de 1.643.284 contribuyentes declaró percibir ingresos del capital inmobiliario. Por el contrario, con datos relativos al ejercicio fiscal de 2015, último ejercicio cerrado con datos disponibles, sobre un total de 19,3millones de declarantes, 2.237.463 obtuvo ingresos por el capital inmobiliario. Y todo apunta a que en 2016 y 2107 habrá aumentado.

El motivo de este aumento de los arrendadores trae su causa en la propia crisis. Cuando estalló la burbuja inmobiliaria y se inició la recesión, muchos propietarios tuvieron que poner su casa en alquiler para poder obtener ingresos mientras llegaba el momento de la venta y poder saldar sus deudas. Esos mismos propietarios a su vez también se vieron obligados a irse a vivir a otro inmueble, ya fuera de alquiler o a regresar a casa de sus familiares, convirtiéndose a la vez en propietarios e inquilinos.

Con la recuperación económica, la mejora del empleo y la reapertura del grifo de la financiación, la inversión en vivienda volvió a ser atractiva. De hecho, la alta rentabilidad bruta que ofrecen los arrendamientos frente a otros activos (desde 2015, las rentas por alquiler acumulan tres años consecutivos de repunte) explica también en gran medida el aumento del número de arrendadores, resultando previsible los aumentos de número de los arrendadores y del precio de las rentas para la campaña del IRPF del ejercicio 2017. 

Fuerte encarecimiento del mercado inmobiliario del alquiler

Según los datos de los principales portales inmobiliarios, el aumento de los precios de los pisos de alquiler ha vivido una tregua en el mes de Julio. A pesar de esta tregua, en comparación anual, los precios están subiendo con fuerza y quien lidera esta euforia es la Comunidad Autónoma de Cataluña, seguida de Las Canarias, Madrid y Las Baleares.

Desde el 2014, el incremento que acumula el precio del alquiler en Cataluña es de un 42,1%. Al 2014, el mercado abandonó los números rojos que acumulaba desde el inicio de la crisis económica y desde entonces hasta el cierre de 2017 ya ha recuperado con creces aquello que había perdido entre el 2008 y el 2013 (un 36,6%).

En todo caso, después de las fuertes subidas de los últimos años, Cataluña ha aminorado la velocidad, y el 2017 frenó respecto del aumento del 14,6% registrado en el ejercicio anterior. Cataluña inició el cambio de tendencia un año antes de que el conjunto del Estado, donde el precio del arrendamiento todavía cerró en negativo al 2014. Actualmente, Cataluña avanza hacia la estabilización, con una escalada que se va frenando, mientras que al Estado se mantiene el ritmo al alza.

Diferentes estudios y expertos ya han mostrado el convencimiento que los precios han tocado techo y que ahora la tendencia será a una estabilización. En todo caso, los fuertes incrementos de precios anotados en los últimos años han situado el precio del alquiler por metro cuadrado en niveles mucho por encima del que se pagaba durante los años del boom inmobiliario.

En el caso de Barcelona capital, este hecho todavía es más palmario: en el 2006, el precio del arrendamiento medio fue de 13,41 euros por metro cuadrado; en cambio, en el 2017, el precio ha sido de 15,58 euros. La presión de Barcelona, donde la acción de los inversores y el turismo han actuado con fuerza, explica en buena parte la evolución de los alquileres en el conjunto de Cataluña, donde los 12,39 euros por metro cuadrado del año pasado superan también los 11,74 euros del 2016.

Advertencia fiscal en materia de arrendamientos

Las personas que el año pasado realizaron anuncios en diferentes medios publicitarios, incluso por internet a través de portales inmobiliarios, para arrendar una vivienda se ha convertido en objetivo de Hacienda para la campaña de la Renta del ejercicio 2015, iniciada el pasado 6 de Abril.

Es la primera vez que los borradores del IRPF recogen un aviso para los arrendadores a fin de que  incluyan estas rentas. A su vez, Hacienda, además de recordar a los contribuyentes que las rentas percibidas por alquiler deben incluirlas en su declaración, también les recuerda que se ha de declarar cualquier tipo de renta por la que tributar y no conste en los datos fiscales.


Hacienda ha rastreado las páginas web de anuncios de pisos en busca de dinero no declarado (en particular, los alquileres de viviendas de verano y apartamentos vacacionales que precisamente son fáciles de controlar por publicitarse en las redes sociales) para analizar e incorporar a su base de datos todos los anuncios y así controlar los alquileres no declarados.

La Agencia Tributaria tiene la posibilidad de conocer esos datos, bien a través del arrendatario (quien debe incluir en su declaración su domicilio fiscal), bien mediante el cruce de información de consumos de suministros (agua, luz, gas, … a los que Hacienda tiene acceso a través de las facturas que le puedan suministrar las compañías pertinentes) o bien a través de los Ayuntamientos (si el contrato se ha depositado por razones de fianza).

Por último, decir que Hacienda también avisa al contribuyente que éste debe incluir en su declaración cualquier renta por la que deba tributar y no conste en los datos fiscales de los que actualmente pudiera disponer el Fisco obtenidos con el cruce de información por internet (por ejemplo, un profesor  que da clases particulares y se publicita como tal a través de internet).

El objetivo es que se declare de forma voluntaria las rentas de pisos así como otras rentas por las cuales se haya de tributar.

Subida generalizada en Cataluña en los precios de alquiler

Según se desprende del último informe de precios elaborado por el portal inmobiliario Idealista, los precios del alquiler subieron en las provincias de Barcelona, Tarragona y Girona; descendiendo, por el contrario, en la provincia de Lleida.

En el caso de Barcelona, el precio del alquiler vuelve a máximos históricos. Todos los barrios registraron aumentos de precios respecto a los de hace un año. El precio por metro cuadrado que se pagó en la ciudad condal en el mes de Diciembre alcanzó los 15,3 euros, lo que su poso un incremento anual y trimestral del 23% y 2,3% respectivamente.

A nivel provincial, los precios de Barcelona crecieron un 20,8% en el último año, hasta los 12,4 euros por metro cuadrado, siendo la mayor subida en Castelldefels y la mayor caída en Manresa.

En la provincia de Tarragona subieron los precios del alquiler un 10,7% hasta los 6,4 euros por metro cuadrado al mes. La capital de provincia experimentó el mayor aumento junto a Calafell.

En la provincia de Girona también crecieron los precios de arrendamiento con un 4,8% hasta los 6,9 euros por metro cuadrado al mes. Figueres fue la ciudad que  mayor subida registró con un 5,3% hasta los 6,1 euros.

 

Lleida fue la única provincia que registró una caída en los precios del alquiler, con un 0,5% hasta los 5,1 euros y un 1,6% hasta los 5,4 euros en la capital.

Conclusión

Del informe se concluye que en algunas áreas geográficas la demanda no termina de despegar, obligando a los propietarios a reducir los precios, y en otras se producen aumentos considerables, siendo la creación y distribución del empleo clave para entender el mercado de alquiler.

Obligación del arrendatario de liquidar el ITP en los contratos de arrendamientos

El  presente artículo pretende recodar a todos aquéllos que son arrendatarios la obligación que tienen de liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en virtud del contrato de arrendamiento de fincas urbanas o rústicas que no estén sujetos a IVA. 

El Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (RDL 1/1993) establece en su artículo 7º que los arrendamientos son operaciones sujetas al impuesto y, en concreto, a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales (ITP) Como consecuencia del régimen de incompatibilidades con el IVA, sólo quedarían sujetos a ITP los arrendamientos exentos de IVA.

Este gravamen queda también  recogido en la Ley 2/2014, de 27 de Enero, de medidas fiscales, administrativas, financieras y del sector público de la Generalitat de Catalunya, con efectos desde el día 1 de Febrero de 2014.

El obligado tributario o sujeto pasivo será el arrendatario, aunque el arrendador será responsable subsidiariamente a partir del momento que haya cobrado la primera renta sin haber exigido la justificación del pago del impuesto al arrendatario (arts. 8 y 9 RDL 1/1993).

La base imponible del impuesto es la cantidad total que deba satisfacerse por todo el periodo de duración del contrato. El mínimo queda fijado en 3 anualidades, aunque el contrato sea inferior, con un máximo de 6 anualidades, si el contrato no estipula la duración; todo ello, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que hayan de practicarse en caso de continuar vigente el contrato después del expresado “periodo temporal”. (artículo 10 RDL 1/1993)

Con la entrada en vigor de esta Ley, se han suprimido los efectos timbrados (timbres) o pólizas y se han sustituido por el nuevo gravamen que para el 2014 fue una cuota tributaria de un 0,3% y para el 2015 de un 0,5%, que se aplicará sobre la base imponible correspondiente a la duración del contrato.

El pago se realizará a través del modelo 600 y deberá presentarse ante la Oficina Liquidadora de Catalunya con la aportación original del contrato de alquiler más una copia del mismo.

El fin del alquiler de renta antigua

El pasado 1 de Enero de 2015 finalizaban los arrendamientos conocidos como renta antigua de locales comerciales celebrados entre persona jurídica y persona física antes de 1985.

 

Legislación:

En España, las tres leyes que afectan al asunto de referencia son:

1.- Ley deArrendamientos Urbanos (LAU), de fecha de 24 de Diciembre de 1964, bajo la que se celebraron los alquileres llamados de “renta antigua”. Esta ley obligaba a aplicar en beneficio del arrendatario del local de negocio la prórroga forzosa del contrato.

2.- El Decreto Ley2/1985, de 30 de Abril, o más conocido por el llamado “Decreto Boyer”, que eliminó la prórroga forzosa dejándose de celebrar desde ese momento arrendamientos de renta antigua.

3.- La Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de  Arrendamientos Urbanos estableció un régimen transitorio con las reglas de extinción de dichos alquileres de renta antigua, es decir, los anteriores al “Decreto Boyer” de 20 años. Por tanto, desde el 1 de Enero de 2015, estos contratos se han quedado sin efecto.  Este régimen transitorio está fijado concretamente en la Disposición Adicional 3ª de la Ley 29/1994.

 

Acuerdos entre propietarios e inquilinos:

Ante la desaparición de estos contratos, en los últimos años, arrendadores e inquilinos se han ido poniendo en muchos casos de acuerdo para evitar un conflicto perjudicial para ambas partes:

• con respecto al arrendador, el conflicto vendría motivado por los derechos que protegen al arrendatario consistentes en el derecho a una indemnización o en el derecho preferente (tanteo) para continuar en el local arrendado; y,
• con respecto al arrendatario, por el aumento considerable que supone la actualización de la renta de alquiler antigua a una renta de alquiler de mercado.

Con lo expuesto, se llega fácilmente a la conclusión de que, en términos generales, a los propietarios les conviene conservar a sus actuales inquilinos puesto que la ley protege a éstos y les otorga el derecho de tanteo, derecho que para el propietario del inmueble podría ser un incentivo para llegar a un acuerdo con su actual inquilino.

Con el tiempo se verá cuántos locales de negocio de renta antigua se han visto abocados al cierre y si ello ha provocado la destrucción de puestos de trabajo y la sustitución de empleos de calidad por otros más precarios.

El Consejo de Ministros aprueba el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016: ayudas al alquiler

El pasado mes de julio, el Consejo de Ministros aprobó finalmente el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016 que, entre otros temas, da luz a las ayudas al alquiler. Éstas contemplan las destinadas a inquilinos para el alquiler de la vivienda y, también, las que tienen como objetivo fomentar el parque público de vivienda en alquiler.

Para poder optar a las ayudas al alquiler hay que cumplir una serie de requisitos:

1/Personas físicas mayores de edad, titulares de un contrato de arrendamiento (o en condiciones de serlo).
2/ Tengan un límite de ingresos inferior a 3 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) (Ingresos brutos menores a los 22.365,42€).

Siempre y cuando:

1/ El alquiler mensual sea igual o inferior a 600 €.
2/La vivienda en alquiler sea la residencia habitual y permanente.
Las personas afectadas en los procedimientos de desahucios tendrán preferencia a la hora de optar a dichas ayudas.

Los beneficiarios obtendrán el pago de hasta el 40% de la renta del alquiler (hasta 2.400 € anuales por vivienda) durante un plazo máximo de 12 meses prorrogable hasta el final del Plan.

Hacienda mantiene en el 60% la desgravación por alquiler a propietarios

La reforma fiscal presentada por el Gobierno el pasado mes de junio rebajó hasta el 50% del IRPF las rentas cobradas por los propietarios de viviendas en alquiler. Sin embargo, el texto definitivo de la reforma corrige este punto e incrementa el porcentaje hasta el 60%.

Sin embargo, se mantiene la eliminación de la exención del 100% para los caseros que alquilen su casa a menores de 35 años y también la supresión de las deducciones a los inquilinos. Actualmente, el arrendatario tiene derecho a deducirse el 10,05% del dinero destinado al alquiler (máximo de 9.040 euros anuales) siempre que gane menos de 24.107,20 euros al año.

Cabe destacar que esta última medida no se aplicará de forma retroactiva, es decir, que la deducción se podrá mantener hasta el contrato de alquiler expire.

El Gobierno aprueba el intercambio de datos entre el Catastro y el Registro de la Propiedad

El proyecto de reforma de la ley hipotecaria y de la ley del catastro aprobada recientemente por el Consejo de Ministros facilitará el intercambio seguro de datos entre el Registro de la Propiedad y el Catastro. De esta forma se evitarán informaciones contradictorias e incompletas sobre un mismo bien inmueble.

En la actualidad, ambas instituciones tienen competencias diferenciadas que, sin embargo, recaen sobre un mismo ámbito: la realidad inmobiliaria. La coordinación de la información resulta indispensable para una mejor identificación de los inmuebles y una más adecuada prestación de servicios a ciudadanos y administraciones.

Foto: Revellín (CC BY-SA 2.0)

Sin embargo, la dispersión normativa y la falta de tratamiento integral y homogéneo de los datos entre uno y otro provocan que hoy en día el resultado sea precisamente el contrario: el registro utiliza una cartografía distinta de la catastral y de difícil relación; los procedimientos de intercambio de información son anticuados e insuficientes; y es difícil saber cuándo una finca registral y una parcela catastral son la misma realidad.

Esta situación impide un control real y genera inseguridad, favoreciendo, por ejemplo, que haya fincas inscritas varias veces, que algunas puedan invadir el dominio público o los montes públicos o que se dificulte la detección de construcciones ilegales.

Así pues, el proyecto permitiendo que el registro tenga acceso a la cartografía catastral y viceversa. Con carácter general, se utilizará la cartografía del Catastro. Asimismo, se define también el procedimiento para la incorporación de la descripción gráfica de las fincas al Registro de la Propiedad y sus efectos jurídicos: esta descripción será obligatoria cuando haya cualquier operación de reordenación de los terrenos o de las fincas.

Por último, se regula un procedimiento actualizado de intercambio de información entre el Registro y el Catastro para evitar discordancias, en beneficio de las administraciones (control del fraude) y de los ciudadanos (simplificación administrativa).

La retención aplicable a los arrendamientos es del 21%

La publicación de la Ley de Presupuestos Generales del Estado para el 2014 ha provocado cierta confusión en torno a las retenciones aplicables a los arrendamientos. Ello se debe a la distinción (ya adelantamos que errónea) que establecía un tipo diferente según si el propietario era una persona física (21%) o una persona jurídica (19%).

Foto: Images_of_Money

Tal como explicamos en el Portal del Derecho de la Construcción, “esta distinción no ha sido más que un descuido del legislador que el ejecutivo se ha dado prisa en solventar”. Efectivamente, el Real Decreto 1/2014 de 24 de enero subsana este error dejando claro que la retención aplicable a los arrendamientos, ya sea el arrendador persona física o jurídica, es del 21%.

La alarma saltó de la mano de distintos colegios de Gestores Administrativos, que advirtieron del “grave error” en la información que la Agencia Tributaria ofrecía a los contribuyentes a través de su página web.

Consulte toda la información en el Portal del Derecho de la Construcción.