Advertencia fiscal en materia de arrendamientos

Las personas que el año pasado realizaron anuncios en diferentes medios publicitarios, incluso por internet a través de portales inmobiliarios, para arrendar una vivienda se ha convertido en objetivo de Hacienda para la campaña de la Renta del ejercicio 2015, iniciada el pasado 6 de Abril.

Es la primera vez que los borradores del IRPF recogen un aviso para los arrendadores a fin de que  incluyan estas rentas. A su vez, Hacienda, además de recordar a los contribuyentes que las rentas percibidas por alquiler deben incluirlas en su declaración, también les recuerda que se ha de declarar cualquier tipo de renta por la que tributar y no conste en los datos fiscales.


Hacienda ha rastreado las páginas web de anuncios de pisos en busca de dinero no declarado (en particular, los alquileres de viviendas de verano y apartamentos vacacionales que precisamente son fáciles de controlar por publicitarse en las redes sociales) para analizar e incorporar a su base de datos todos los anuncios y así controlar los alquileres no declarados.

La Agencia Tributaria tiene la posibilidad de conocer esos datos, bien a través del arrendatario (quien debe incluir en su declaración su domicilio fiscal), bien mediante el cruce de información de consumos de suministros (agua, luz, gas, … a los que Hacienda tiene acceso a través de las facturas que le puedan suministrar las compañías pertinentes) o bien a través de los Ayuntamientos (si el contrato se ha depositado por razones de fianza).

Por último, decir que Hacienda también avisa al contribuyente que éste debe incluir en su declaración cualquier renta por la que deba tributar y no conste en los datos fiscales de los que actualmente pudiera disponer el Fisco obtenidos con el cruce de información por internet (por ejemplo, un profesor  que da clases particulares y se publicita como tal a través de internet).

El objetivo es que se declare de forma voluntaria las rentas de pisos así como otras rentas por las cuales se haya de tributar.

Subida generalizada en Cataluña en los precios de alquiler

Según se desprende del último informe de precios elaborado por el portal inmobiliario Idealista, los precios del alquiler subieron en las provincias de Barcelona, Tarragona y Girona; descendiendo, por el contrario, en la provincia de Lleida.

En el caso de Barcelona, el precio del alquiler vuelve a máximos históricos. Todos los barrios registraron aumentos de precios respecto a los de hace un año. El precio por metro cuadrado que se pagó en la ciudad condal en el mes de Diciembre alcanzó los 15,3 euros, lo que su poso un incremento anual y trimestral del 23% y 2,3% respectivamente.

A nivel provincial, los precios de Barcelona crecieron un 20,8% en el último año, hasta los 12,4 euros por metro cuadrado, siendo la mayor subida en Castelldefels y la mayor caída en Manresa.

En la provincia de Tarragona subieron los precios del alquiler un 10,7% hasta los 6,4 euros por metro cuadrado al mes. La capital de provincia experimentó el mayor aumento junto a Calafell.

En la provincia de Girona también crecieron los precios de arrendamiento con un 4,8% hasta los 6,9 euros por metro cuadrado al mes. Figueres fue la ciudad que  mayor subida registró con un 5,3% hasta los 6,1 euros.

 

Lleida fue la única provincia que registró una caída en los precios del alquiler, con un 0,5% hasta los 5,1 euros y un 1,6% hasta los 5,4 euros en la capital.

Conclusión

Del informe se concluye que en algunas áreas geográficas la demanda no termina de despegar, obligando a los propietarios a reducir los precios, y en otras se producen aumentos considerables, siendo la creación y distribución del empleo clave para entender el mercado de alquiler.

Obligación del arrendatario de liquidar el ITP en los contratos de arrendamientos

El  presente artículo pretende recodar a todos aquéllos que son arrendatarios la obligación que tienen de liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en virtud del contrato de arrendamiento de fincas urbanas o rústicas que no estén sujetos a IVA. 

El Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (RDL 1/1993) establece en su artículo 7º que los arrendamientos son operaciones sujetas al impuesto y, en concreto, a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales (ITP) Como consecuencia del régimen de incompatibilidades con el IVA, sólo quedarían sujetos a ITP los arrendamientos exentos de IVA.

Este gravamen queda también  recogido en la Ley 2/2014, de 27 de Enero, de medidas fiscales, administrativas, financieras y del sector público de la Generalitat de Catalunya, con efectos desde el día 1 de Febrero de 2014.

El obligado tributario o sujeto pasivo será el arrendatario, aunque el arrendador será responsable subsidiariamente a partir del momento que haya cobrado la primera renta sin haber exigido la justificación del pago del impuesto al arrendatario (arts. 8 y 9 RDL 1/1993).

La base imponible del impuesto es la cantidad total que deba satisfacerse por todo el periodo de duración del contrato. El mínimo queda fijado en 3 anualidades, aunque el contrato sea inferior, con un máximo de 6 anualidades, si el contrato no estipula la duración; todo ello, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que hayan de practicarse en caso de continuar vigente el contrato después del expresado “periodo temporal”. (artículo 10 RDL 1/1993)

Con la entrada en vigor de esta Ley, se han suprimido los efectos timbrados (timbres) o pólizas y se han sustituido por el nuevo gravamen que para el 2014 fue una cuota tributaria de un 0,3% y para el 2015 de un 0,5%, que se aplicará sobre la base imponible correspondiente a la duración del contrato.

El pago se realizará a través del modelo 600 y deberá presentarse ante la Oficina Liquidadora de Catalunya con la aportación original del contrato de alquiler más una copia del mismo.

¿Quién asume el coste de las obras en una vivienda de alquiler? (II/II)

Para poder determinar quién asume el coste de las obras en una vivienda de alquiler, debe, en primer lugar, diferenciarse entre las obras de conservación de la vivienda y las obras de mejora.

En el blog publicado el pasado día 5 de Junio, se dieron unas pinceladas de las primeras, es decir, de las obras de conservación. En el artículo de hoy, se hablará de las segundas, o sea, de las obras de mejoras.

Tal y como avanzamos, las obras de mejora son aquéllas que no son estrictamente necesarias para la habitabilidad de la vivienda, sino que van dirigidas a mejorar las características de la misma  o bien se deben realizar porque así lo ha acordado la comunidad de propietarios.

El inquilino deberá soportar la ejecución de las mismas, siempre que no se puedan posponer a la finalización del contrato. En este supuesto, el propietario está obligado a notificar con tres meses de antelación al inquilino la realización de las obras, su naturaleza, su comienzo, su duración y el coste previsible. Desde que se le notifiquen las obras, el arrendatario tiene el plazo de un mes para poder desistir del contrato, siempre que las obras afecten seriamente la habitabilidad de la vivienda. A su vez, el arrendatario tendrá derecho a la reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado así como a recibir una indemnización por los gastos que ha tenido que sufragar.

Por su parte, el artículo 23 de la LAU establece que el inquilino no podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda. Así pues, el inquilino tan sólo puede realizar cualquier tipo de obra menor que se requiera para la conservación o mejora de la vivienda, sin embargo, cuando las obras afecten a la configuración de la vivienda o a la estabilidad de la misma, necesitará la autorización expresa de la propiedad (por ejemplo, tirar un tabique). Para el supuesto de que las realice sin consentimiento, el propietario podrá obligar a que una vez finalizado el contrato, reponga la vivienda a su estado anterior.

Como conclusión, decir que la regulación en la LAU de esta materia es muy breve y genérica, lo que conlleva un alto grado de conflictividad entre las partes interesadas, obligándolas a acudir o bien a los juzgados o bien al arbitraje.

 

¿Quién asume el coste de las obras en una vivienda de alquiler? (I/II)

Las obras de la vivienda deben venir contempladas en el contrato de arrendamiento. A falta de regulación contractual o de acuerdo, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, supletoriamente, el Código Civil regulan ciertos aspectos que se deben tener en cuenta a la hora de firmar o redactar un contrato de alquiler de vivienda.

En primer lugar, se debe distinguir entre obras de conservación de la vivienda y obras de mejora.

Las obras de conservación son todas aquellas reparaciones que son necesarias para que la vivienda quede conservada en condiciones de habitabilidad. Las obras de mejora son aquéllas que no son estrictamente necesarias para la habitabilidad de la vivienda, sino que van dirigidas a mejorar las características de la misma  o bien se deben realizar porque así lo ha acordado la comunidad de propietarios (por ejemplo: rehabilitación de fachadas). Tanto en un supuesto como en otro, el inquilino deberá soportar la ejecución de las mismas, siempre que no se puedan posponer a la finalización del contrato. 

El artículo 21 de la LAU establece que el propietario es quien está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda y que la misma sea habitable y pueda ser usada libremente por el inquilino (verbigracia: rotura de una tubería privativa).
Si el deterioro de un elemento de la vivienda es atribuible al inquilino por mal uso o negligencia, se exime al propietario de cualquier responsabilidad, siendo el inquilino el que deberá efectuar la reparación. Aquí se plantea un problema de prueba: ¿ha sido el inquilino quién ha efectuado un mal uso o no? Es por ello que el Código Civil establece que siempre será el inquilino el que deberá correr con la carga de la prueba y acreditar que los daños no se han producido por su culpa o negligencia.

Si el deterioro es por el simple uso y el paso del tiempo, la ley indica que las pequeñas reparaciones deben ir a cargo del arrendatario. De todas maneras, esta cuestión conlleva también muchos conflictos interpretativos ya que la redacción del artículo es breve y genérica, por lo que se tendrá que acudir caso por caso para su solución.

En días posteriores, se hablará de las obras de mejora, es decir, las obras que van orientadas a mejorar la habitabilidad de la vivienda.  

¿Qué podemos hacer para alquilar con mayor seguridad?

Alquilar una vivienda vacía tiene numerosas ventajas, aunque son muchos los propietarios quienes, por motivos de índole diversa (riesgo de impago de renta, miedo de daños en el inmueble, …), deciden no arrendarla. ¿Qué hacer…?

Para minimizar esos motivos y poder sacar el máximo provecho a la vivienda a alquilar, los propietarios cuentan con una serie de medidas preventivas que, aunque no garantizan la total desaparición de esos riesgos, ayudan a reducirlos. Algunas de estas medidas son:

1. conocer la solvencia del inquilino haciendo una cuidadosa selección del mismo

Para ello, se le puede pedir sus nóminas y contrato de trabajo. También existen diferentes registros de morosos donde averiguar si el potencial arrendatario ha tenido ya incidencias de pago con anterioridad. Si es así, se le puede solicitar otro tipo de garantías (punto 2) o incluso rechazar al inquilino. Al manejarse datos personales y económicos del futuro inquilino, consideramos que es mejor que este punto se gestione a través de un profesional inmobiliario y no directamente entre el arrendador y el arrendatario

2. pedir garantías adicionales

La ley permite que se establezca, además del pago de la fianza (que cubre posibles desperfectos en la vivienda provocados por el inquilino al final del contrato), cualquier tipo de garantía del cumplimiento de las obligaciones de pago de manera adicional en el momento de firmar el contrato, como por ejemplo, el pago de una o dos mensualidades extra.

3. exigir avales

Para el caso en que el inquilino impague la renta, el avalista (tercero que garantiza, en este supuesto, el pago del alquiler) vendrá obligado a sufragar la renta o rentas debidas como si fuera/n propia/s. Los avales a exigir pueden ser personales o bancarios.

4. contratación de seguros de impago o desperfectos

Se trata de cubrir los impagos o desperfectos ocasionados por el inquilino en la vivienda. Diferentes compañías ofrecen pólizas de seguros con un amplio abanico de coberturas: impago de rentas, daños en la vivienda, etc. El coste de la póliza dependerá del tipo de cobertura elegida.

Con la aplicación de estas medidas, pueden evitarse muchos quebraderos de cabeza y fomentar el mercado de alquiler.

 

 

 

El fin del alquiler de renta antigua

El pasado 1 de Enero de 2015 finalizaban los arrendamientos conocidos como renta antigua de locales comerciales celebrados entre persona jurídica y persona física antes de 1985.

 

Legislación:

En España, las tres leyes que afectan al asunto de referencia son:

1.- Ley deArrendamientos Urbanos (LAU), de fecha de 24 de Diciembre de 1964, bajo la que se celebraron los alquileres llamados de “renta antigua”. Esta ley obligaba a aplicar en beneficio del arrendatario del local de negocio la prórroga forzosa del contrato.

2.- El Decreto Ley2/1985, de 30 de Abril, o más conocido por el llamado “Decreto Boyer”, que eliminó la prórroga forzosa dejándose de celebrar desde ese momento arrendamientos de renta antigua.

3.- La Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de  Arrendamientos Urbanos estableció un régimen transitorio con las reglas de extinción de dichos alquileres de renta antigua, es decir, los anteriores al “Decreto Boyer” de 20 años. Por tanto, desde el 1 de Enero de 2015, estos contratos se han quedado sin efecto.  Este régimen transitorio está fijado concretamente en la Disposición Adicional 3ª de la Ley 29/1994.

 

Acuerdos entre propietarios e inquilinos:

Ante la desaparición de estos contratos, en los últimos años, arrendadores e inquilinos se han ido poniendo en muchos casos de acuerdo para evitar un conflicto perjudicial para ambas partes:

• con respecto al arrendador, el conflicto vendría motivado por los derechos que protegen al arrendatario consistentes en el derecho a una indemnización o en el derecho preferente (tanteo) para continuar en el local arrendado; y,
• con respecto al arrendatario, por el aumento considerable que supone la actualización de la renta de alquiler antigua a una renta de alquiler de mercado.

Con lo expuesto, se llega fácilmente a la conclusión de que, en términos generales, a los propietarios les conviene conservar a sus actuales inquilinos puesto que la ley protege a éstos y les otorga el derecho de tanteo, derecho que para el propietario del inmueble podría ser un incentivo para llegar a un acuerdo con su actual inquilino.

Con el tiempo se verá cuántos locales de negocio de renta antigua se han visto abocados al cierre y si ello ha provocado la destrucción de puestos de trabajo y la sustitución de empleos de calidad por otros más precarios.